投資用マンションローンがあると住宅ローンが組めない！影響と対処法を解説します。

「数年前に投資用マンションを購入したけど、そのローンが住宅ローンに影響するのでは？」「マイホームを買いたいけど、投資用ローンがあると審査に通らない？」

こうした不安を持つ方は少なくありません。

結論から言えば、投資用マンションのローンは住宅ローンに影響します！

審査や融資額に制限がかかる可能性があるため、十分な理解が必要です。

本記事では、不動産投資ローンと住宅ローンの違いを解説したうえで、投資ローンが住宅ローンに与える影響とその対処法を解説します。

 

【前提】投資用ローンがあっても住宅ローンは組めるが、制約を受けることも

投資用マンションを所有していても、住宅ローンの申し込み自体は可能です。

ただし、すでに不動産投資ローンを組んでいると、融資額の上限（与信枠）や審査条件に影響が出る場合があります。

これは、住宅ローンと不動産投資ローンが異なる目的のローンであり、金融機関がそれぞれ独立した商品として扱っているためです。

両者は併用できますが、投資用ローンの存在が住宅ローンの審査を難しくする可能性があるという点は理解しておくべきです。

不動産投資ローンと住宅ローンの主な違い

不動産投資ローンと住宅ローンは以下の6つの点で異なります。

• 資金の使い道
• 返済原資
• 審査基準
• 融資額
• 金利
• 年齢制限

以下、それぞれ解説します。

資金の使い道

不動産投資ローン	住宅ローン
賃貸用の不動産（マンション・アパート等）の購入	自宅（居住用）の購入・リフォーム

不動産投資ローンは、不動産投資によって収益を得ることを目的としたローンです。収益性が高く、需要が見込める投資用物件の購入にのみ利用できます。

一方で住宅ローンは、自分や家族が住むための家を購入・リフォーム・増築するときに使うローンです。

返済原資

不動産投資ローン	住宅ローン
家賃収入	給与・事業所得

不動産投資ローンと住宅ローンは、借入金の返済にあてる「返済原資」に違いがあります。

不動産投資ローンでは、主に購入した投資用物件から得られる家賃収入をもとに返済していくのが一般的です。

賃貸経営がうまくいけば、自身の資産を使わずにローン返済が可能になることもあります。しかし、空室が続いたり家賃が下がったりすれば、収入が不足し、貯蓄などから補わなければならない場合もあります。

不動産投資はあくまで賃貸経営という「事業」であり、一定のリスクをともないます。そのため、不動産投資ローンを利用する際は、いかに収益性の高い物件を見極められるかが重要になります。

一方、住宅ローンでは、会社員であれば毎月の給与やボーナス、個人事業主であれば事業収入が返済の原資となります。そのため、ローン審査においては物件そのものの収益性ではなく、借りる人の収入が重視されます。

審査基準

不動産投資ローン	住宅ローン
借り手の属性 + 物件の収益性や立地など	借り手の年収、勤続年数、雇用形態など

不動産投資ローンでは、ローンを組む人の年収や勤続年数といった「属性」に加えて、投資用マンションの収益性や立地、築年数なども審査対象になります。これは、家賃収入を返済原資とするためであり、事業性が問われるぶん、住宅ローンよりも審査が厳しい傾向にあります。

一方の住宅ローンは、自身や家族が住むことを前提としているため、収入の安定性や勤務先、雇用形態といった属性面が重視されます。物件の収益性は審査に影響しません。

融資金額

不動産投資ローン	住宅ローン
物件の収益性次第	年収の5～7倍程度が目安、8～10倍になることもある

不動産投資ローンと住宅ローンは、融資金額も異なります。

不動産投資ローンでは、物件の収益性が高く評価されれば、年収以上の融資を受けられるケースもあります。家賃収入を返済原資とするため、返済能力は物件の見込み収益によって判断されます。

一方、住宅ローンは返済原資が本人の収入に限られるため、借入可能額は年収の5〜7倍程度が目安とされます。収入に対して無理のない返済計画が重視される点が特徴です。

金利

不動産投資ローン	住宅ローン
1.5〜3％程度（変動）。賃貸事業の収入が返済原資となり、返済が滞るリスクがあるので住宅ローンより高い	0.3〜0.7％程度（変動）。給与収入が返済原資となり、貸し倒れのリスクが低いので不動産投資ローンより低い

不動産投資ローンと住宅ローンは、金利にも差が出ます。

不動産投資ローンは、住宅ローンよりも金利が高めに設定されるのが一般的です。これは、投資目的の借り入れには事業リスクが伴うため、金融機関がリスクを金利に反映しているためです。

一方、住宅ローンは居住用で社会的優遇もあるため、変動金利なら年0.3〜0.5％台から利用できるなど、低金利が魅力です。金融機関にとっても貸し倒れリスクが比較的低く、優遇金利を設定しやすいといえます。

年齢制限の違い

不動産投資ローン	住宅ローン
申込は70歳前後、完済は85歳程度まで。	申込は65歳未満、完済は75～80歳以下が一般的。

不動産投資ローンと住宅ローンは、申し込み時や完済時の年齢制限の有無に違いがあります。

不動産投資ローンでは、申し込み時の年齢が70歳前後まで認められることもあり、完済時の年齢上限も85歳程度まで可能なケースがあります。ローンの返済原資が家賃収入であるため、借りる人の年齢よりも物件の収益性や資産背景が重視されやすいのが特徴です。

一方、住宅ローンは本人の収入による返済が前提となるため、申し込み時は65歳未満、完済時は75〜80歳以下などの年齢制限が一般的です。高齢での申し込みは審査が厳しくなり、借入期間や金額に影響が出る可能性があります。

【注意】投資用マンションのローンは住宅ローンに影響する！

ここまで、不動産投資ローンと住宅ローンに明確な違いがあることを解説しました。ここからは、実際にどのような影響が出るかを詳しく見ていきましょう。

具体的な影響としては、以下のような点が挙げられます。

• 与信枠が圧迫される
• 返済比率が高くなる
• 賃貸収入の安定性が問われる
• 投資状況そのものが審査に影響する

順に解説します。

与信枠が圧迫される

金融機関はローン審査の際に、「どれだけの借入枠を使っているか（与信枠）」を確認します。すでに投資用マンションのローンを組んでいる場合、その借入残高が個人の与信枠を大きく圧迫します。

とくに住宅ローンで年収の8～10倍といった高額借入を希望する場合、この与信圧迫によって審査に通らないケースもあります。投資ローンを抱えたままでは、マイホーム購入の大きなハードルになる可能性があります。

返済比率が高くなる

住宅ローンの審査では、年収に対する年間返済額の割合（返済比率）をチェックされます。一般的な基準は年収の25～35％以内ですが、すでに投資用ローンの返済があると、その分が加算されてしまい、返済比率オーバーで審査落ちする可能性があります。

「家賃収入があるから問題ない」と思っていても、金融機関は返済能力を厳しく見る傾向が強く、収支がプラスでも通らないことがあります。

賃貸収入の安定性が問われる

仮に家賃収入がある場合でも、それが継続的・安定的であるかどうかが重要です。空室や家賃下落があると見なされれば、収入として認められないこともあり、住宅ローン審査において不利になります。

特に築年数が古い・立地に難がある・稼働率が低いといった物件は「リスク資産」と判断されることもあり、住宅ローンの審査結果に悪影響を及ぼす可能性があります。

投資状況そのものが審査で不利になることも

不動産投資の状況自体が、住宅ローン審査でマイナスに働くことがあります。たとえば、赤字経営が続いている・税引後キャッシュフローがマイナスといった状態では、返済能力に疑問を持たれ、審査落ちや借入金額の減額につながりかねません。

すでに投資用マンションが足を引っ張っていると感じる場合は、売却を含めた見直しも視野に入れることが現実的です。特に、マイホームで希望額ギリギリの借入を狙うなら、投資用ローンを整理することで、融資条件が大きく改善されることもあります。

投資用マンションのローンで住宅ローンが組めないときの対処法

投資用マンションのローンが影響して住宅ローンが組めない場合、以下のような対処法があります。

• 頭金を増やす
• 投資ローンの繰り上げ返済
• 年収を上げる

頭金を増やす

住宅ローンの借入希望額が高すぎると、投資用マンションのローンがあることで審査に落ちやすくなります。その場合は、自己資金（頭金）を増やすことで借入額を抑えるのが有効です。

借入額が少なくなれば返済比率も改善され、住宅ローン審査の通過率が上がる可能性があります。とくに年収の8倍〜10倍など、限界ラインを狙う場合は、頭金による調整が重要です。

投資ローンの繰り上げ返済

すでに保有している投資用マンションのローンを繰り上げ返済し、残高を減らすことも、審査通過のための有効な対策です。残高が減れば、金融機関が見る借入総額や返済比率が下がり、与信枠に余裕が生まれます。

一部繰り上げ返済でも効果は期待できるため、すぐに全額完済できなくても、可能な範囲での返済を検討してみましょう。

年収を上げる

ローン審査では、年収に対する返済比率（返済負担率）が重視されます。そのため、転職や副業によって年収を増やすことも、住宅ローン通過への近道となります。

ただし、転職直後は収入が安定していないと見なされる可能性があるため、数カ月～1年以上の勤務実績を作ったうえでの申し込みが理想的です。副業収入がある場合も、金融機関によっては審査対象として認められます。

将来的にマイホームを考えているなら、投資用マンションの早期売却も選択肢に

マイホームの購入を見据えているなら、投資用マンションを手放す判断も必要です。

これまで述べたように、投資ローンを抱えたままだと、住宅ローンの審査に不利になる可能性が高くなります。頭金の準備や繰り上げ返済で対処できることもありますが、タイミングによってはそれが難しいこともあるでしょう。

特に、年収の8～10倍近い高額な物件を検討している場合は、少しでも与信枠が削られると、そもそもローンが通らない可能性もあります。

また、夫婦でペアローンを組もうとした際にも、どちらかに投資ローンがあると審査に影響して、借入額が想定より少なくなることがあります。

よくあるQ&A

投資用マンションのローンを組んでいる方が、住宅ローンを検討する際によく抱く疑問にお答えします。

Q. 不動産投資ローンから住宅ローンに借り換えはできる？

A.借り換え自体は可能な場合もありますが、かなりハードルは高いです。

「住宅ローンが通らないなら、投資用マンションに住んで住宅ローンへ切り替えよう」と考える方もいますが、現実的には難しいのが実情です。

というのも、

• 借り換えに対応している金融機関が少ない
• 住宅ローンへ借り換え後に再び賃貸に出すリスクを懸念される
• 保証料や事務手数料などの初期コストが高額（数十万〜100万円以上の場合も）

といった理由があり、金融機関も慎重な姿勢をとる傾向にあります。

そのため、投資用ローンからの借り換えではなく、住宅ローンを新たに組める状況を整えることが現実的な道といえるでしょう。

Q. 住宅ローンを先に組んでおいた方がよかった？

A.将来マイホームを持ちたいなら、住宅ローンを先に組むのが無難です。

一般的には「不動産投資ローン → 住宅ローン」の順がすすめられることが多いですが、それは次のような理由からです。

• 投資ローンのほうが審査が厳しい
• 賃貸収入を得ていれば住宅ローン審査に有利に働く場合がある

しかし、将来的に自宅を購入したいという意思が明確ならば、住宅ローンを先に組んでおくべきです。

「自宅を優先するなら、住宅ローンを先に組む選択がより安全」と言えるでしょう。

まとめ

本記事では、投資用マンションのローンが住宅ローンに与える影響と、対処法について解説しました。

ポイントをおさらいします。

• 投資ローンがあっても住宅ローンは組めるが、審査で不利になることがある
• 与信枠の圧迫や返済比率の上昇により、希望額の融資を受けられない可能性がある
• 対策としては、頭金の増額や投資ローンの繰り上げ返済などがあるが、いずれにせよまとまった資金が必要
• 将来的にマイホームを優先するなら、投資用マンションの早期売却を

住宅ローンは年齢や収入が大きく影響する商品であるため、あとから慌てて対処するより、早めに見通しを立てておくことが重要です。

住宅ローンを借りる際、投資ローンがあると必ずといっていいほど足かせになります。さらに、近年は不動産価格の高騰で、住宅のローンの枠がしっかりないと理想の家を購入することができません。

人生のどこかでマイホームを検討する可能性があるなら、投資ローンは借りない、もしすでに借入しているなら、投資用不動産を売却して完済することをオススメします。

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ワンルームマンションは絶対にやってはいけない投資です。もし今ワンルームマンションをお持ちなら、損切りしてでも手放してください。

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