引用：環境ステーション
「節税に効果的だと勧められたが、将来の修繕積立金の負担増が重くのしかかってこないか心配」
「このまま保有し続けて、本当に利益が出るか不安だ」
環境ステーションで購入した物件に対して、このような迷いを感じてはいませんか？
筆者の経験から申し上げますと、現状の運用に疑問や不安を抱いた瞬間こそが、売却を検討すべきベストなタイミングです。
不動産は流動性が低く、売却の決断から現金化までには一定の期間を要するもの。決断を先送りにしている間にも、建物の経年劣化は容赦なく進み、空室率の上昇や賃料の下落といったリスクは高まっていきます。
しかし、不安だからといって焦って安値で手放す必要はありません。
不動産は売却前の準備や、売却先によって売却価格は大きく変動します。適切な手順を踏めば損失を避けて手放すことも可能です。
この記事では、環境ステーションで購入した物件の特徴や売却のコツ、口コミ・評判などを詳しく解説していきます。
この記事で分かること
- 環境ステーションの物件の売却しやすさと特徴
- 売却額を引き上げる方法
- 売却方法の選択肢
- 実際の口コミや評判
- 売却する際の注意点
環境ステーションの企業概要
まずは、環境ステーションの基本的な会社情報を紹介します。
| 会社名 | 環境ステーション株式会社 |
|---|---|
| 所在地 | 東京都中央区銀座1-8-14 銀座YOMIKOビル |
| 設立年月 | 2002年11月 |
| 免許番号 | 東京都知事(5)第81518号 |
| 資本金 | 3,500万円 |
| 事業概要 |
|
環境ステーションはどんな会社？事業全体の特徴
環境ステーションは、東京・銀座に本社を置く、投資用不動産のコンサルティングを主軸とした不動産会社です。
ここからは、ワンルームマンション投資で泣きを見た管理人が、同社の3つの特徴とその注意点を解説します。
他社の目が入らないワンストップサービスは要注意
環境ステーションは、投資用マンションの企画・開発から販売、購入後の賃貸管理までを自社で行うワンストップサービスを強みとしています。
自社ブランドマンション「THE RESIDENCE OF TOKYO」の展開に加え、土地や中古住宅、新築住宅の購入・売却、リノベーションなど不動産に関するあらゆることをサポートすると謳っています。
都心エリアに特化した物件
環境ステーションの物件は、東京都心を中心とした首都圏の都市に特化しています。
特に、単身者向けの都市型マンションに強みを持ち、利便性の高い都市部に注力することで、安定した稼働率と出口戦略の描きやすさを両立させているそうです。
サブリースは投資失敗の元凶
環境ステーションは、自社の立ち位置を「オーナーズ・エージェント（オーナーの代理人）」と定義。煩わしい管理業務やトラブル対応を代行し、家賃滞納の心配を解消するとしています。
管理プランは、空室期間も一定の賃料が支払われる「家賃保証（サブリース）」と、入居者がいる際の滞納をカバーする「滞納保証」の2種類から選択可能です。
環境ステーションの不動産の口コミ・評判
環境ステーションで実際に投資用不動産を購入した人からの口コミを調査したところ、ネット上で確認できた声の多くは賃貸利用者によるもので、投資用不動産の購入者からの口コミはほとんど見当たりませんでした。
そのため、投資用不動産の購入を検討している方にとっては直接的な判断材料にはなりにくいかもしれませんが、管理部門の対応や入居者目線での評価をご紹介します。
環境ステーションの良い口コミ
投資用不動産を検討している方なら
優秀な社員もいるので
選択肢の一会社として検討するのも
いいんじゃないかとおもいます。
私は都内で購入しましたが、全く問題ないかな。
必死に勧誘してる口コミなども投稿されるのを見ると、不審に感じる方が妥当だとおもいます。知識経験豊富、有資格者となら
パートナーとして知り合っとくのもありかなと。引用：Googleマップ
環境ステーションさんには賃貸で部屋を見つけるときにおせわになりました。
丁寧な対応と、わかり易い説明をしていただきました。対応も早く、他の方が虫だらけと書かれていましたが、そんなことなかったですけどね。不安なことについても質問をしたらしっかりご回答頂き、無事不安も解消され、今不満も無く住んでいます。
引用：Googleマップ
ポジティブな口コミでは、専門知識を持つ有資格者の対応を評価する声がありました。単なる販売会社ではなくコンサルティングに注力している姿勢がうかがえます。
また、賃貸入居者の「不満なく住んでいる」という声は、投資家にとっても非常に重要です。入居者の満足度は、空室リスクの低減に直結し、将来の売却時にもプラスの評価材料となるでしょう。
環境ステーションの悪い口コミ
要領を得ない（不動産投資なのにはっきり言わない）迷惑極まりない電話を断っても定期的に掛けてくる会社。
決め台詞は『御社とは色々な方と取引をさせて頂いております。』
誰も取引してませんけど。嘘つくなよ。
引用：Googleマップ
最低な会社です
賃貸物件がこの管理会社の場合は、退去完了後も、翌月家賃の請求がされる場合があるのでご注意ください。
（中略）
返金も2週間後と言われました。
返すにしても、詫びの電話すらも無い腹立たしい管理会社って安心に任せれるはずなのに、ここは要注意です。大量管理してるなら尚の事責任重大だとは思わないのかな。
引用：Googleマップ
設備の不具合を相談するとキレて、『今後家賃上げたり、修理もしないかも』と脅してくる(録音済み)
入居時の掃除は雑なくせに、退去時はワックス代という契約書にない費用を請求してくる
引用：Googleマップ
悪い口コミの多くは、執拗な電話勧誘や賃貸管理部門に対する厳しい指摘です。賃貸入居者の口コミには、設備トラブルへの不誠実な対応や退去後の事務処理ミスに関する不満も見られます。
これらは、入居者の早期退去を招き、物件の稼働率を低下させる恐れがあります。管理が原因で物件にネガティブな評判がつけば、将来の売却時に「管理状態が悪い物件」と見なされ、査定額を押し下げるリスクになりかねません。
環境ステーションの物件は売却しやすい？取り扱い物件の特徴
ここからは、物件の種類や立地条件、契約している管理形態といった3つの観点から、環境ステーションで購入した物件が「売却しやすいのかどうか」を解説します。
都心・駅近重視で資産価値が安定
自社ブランド「THE RESIDENCE OF TOKYO」をはじめ、環境ステーションが扱う物件の多くは、都心の好立地が中心です。
賃貸需要が安定しているエリアの物件は、投資家からの需要が高いため、相場から大きく乖離しない限り、買い手が見つからず売れ残るリスクは低いと考えられます。
金融機関の担保評価が得られやすい
環境ステーションでは、独自のマーケティングに基づき、将来性・収益性・換金性の3要素を兼ね備えた立地を厳選。加えて、耐震・免震設計、環境への配慮、セキュリティ、デザイン、管理業務までトータルに調査して、不動産投資に適した物件を提案していると謳っています。
このような建物品質へのこだわりは、金融機関からの安定した担保評価につながります。提携ローンの選択肢が広くなるため、次の買い手も融資を利用しやすい環境が整っていることは、スムーズな売却を実現するうえで、大きなアドバンテージとなります。
適正価格での売り出しであれば、買い手側の資金調達がハードルとなって破談になるケースは少ないでしょう。
サブリース契約が売却時の懸念点
物件のポテンシャルが高い一方で、売却時に注意すべきなのが、環境ステーションが提供する「サブリース」の存在です。
サブリース契約が継続されている物件は、利回りが「保証賃料」で計算されます。一般管理の物件に比べて表面利回りが低く算出されるため、収益還元法によって導き出される査定額が伸び悩む要因となります。
同社の物件は立地条件が優れているため、本来であれば空室リスクは限定的です。高い手数料を払ってまでサブリースを利用するメリットはオーナー側には薄いと言えます。
環境ステーションの物件の売却額を引き上げる方法
環境ステーションの物件をより高く、有利な条件で売却するための戦略を2つ紹介します。
サブリース契約を解約してから売り出す
サブリースを解約して実質賃料での収益性を提示できれば、物件の評価額は大きく向上します。
契約上、解約には高いハードルがある場合も多いですが、契約書の内容や管理状態によっては、解消に向けたアプローチは存在します。契約書の条項を精査し、解約の可能性を探ることが高値売却への第一歩です。
サブリース解約後、入居率を維持して賃料アップする
オーナーチェンジ物件として売却する場合、現在の賃料設定と稼働状況がそのまま物件の価値に直結します。
空室がある状態で売り出すと、値下げ交渉の材料にされがちです。可能な限り満室状態を維持し、さらに、更新時期に合わせて賃料の引き上げを行うなど、収益性を高めておくことが重要です。
月額数千円の賃料アップであっても、投資物件としての評価額は100万円単位で変わる可能性があるため、妥協せずに調整を行いましょう。
環境ステーションの物件を売却する主な方法
環境ステーションで運用している物件を手放す際、選択肢は2通りに分かれます。
- 購入元である環境ステーションへ相談する
- 外部の不動産業者に依頼する
それぞれの特徴を理解し、自身の状況に合った方法を選ぶことが大切です。
環境ステーションへ直接相談する場合
まず候補に挙がるのは、物件の分譲元であり、管理も担っている環境ステーションに直接相談する方法かと思います。
同社なら、自社ブランド「THE RESIDENCE OF TOKYO」の仕様や修繕履歴、現在の入居状況をすべて把握しているため、査定から契約までのスピードが早く、書類準備の手間も最小限に抑えられるのがメリットです。
ただし、注意点もあります。同社はオーナーのローン残債データを把握しているため、提示される買取価格が市場の適正相場ではなく、残債を上回るギリギリのラインに設定されてしまう懸念があります。提示された金額が妥当かどうか、客観的に判断するための工夫が必要です。
環境ステーション以外の仲介・買取業者に依頼する場合
環境ステーションを通さずに、市場の幅広いネットワークを持つ外部業者に依頼する方法です。
一般的に「仲介」であれば、広く一般の投資家にアプローチできるため、好立地物件であれば相場より高値での売却を狙える可能性があります。
しかし、投資用物件においてはリスクも伴うため、筆者としては、他社に依頼する場合でも「買取」を推奨します。
なぜ仲介ではなく買取が良いのか、その具体的な理由やメリットについては、次の章で詳しく解説します。
環境ステーションの物件を売却するには仲介・買取のどちらが良い？
結論から言えば、環境ステーションの投資用マンションを売却する際は、「買取」を選択することを強く推奨します。
一般的な仲介売却は、売出価格を自由に設定できるという魅力があるものの、最終的には市場相場に落ち着くのが現実です。さらに投資用物件の仲介では、買い手が提携ローンを利用しない個人投資家や、価格交渉に長けた不動産業者などのプロの買い手であるケースも多く、足元を見られたシビアな条件交渉によって価格が下がってしまうリスクがあります。
また、仲介会社の中には、契約を取りたいがために相場を無視した高値で査定する「高預かり」や、自社だけで利益を独占するために情報を公開しない「囲い込み」を行う業者が後を絶ちません。こうした不誠実な販売活動は、売却期間を無駄に長引かせ、最終的には大幅な値下げを余儀なくされる原因となります。
一方、買取であれば、数週間から1ヶ月程度での早期現金化が可能であり、仲介手数料も発生しません。加えて、売却後に設備不良が見つかっても責任を問われない「契約不適合責任の免責」が一般的です。不確実な要素を排除し、確実に出口を迎えるための戦略として、買取は最も合理的な選択といえます。
不動産一括査定サイトは使うべき？
複数の会社の査定額を一気に比較できる「一括査定サイト」は一見便利ですが、投資用マンションの売却においては、売主に不利益をもたらすリスクが大きいため、おすすめしません。
最大のリスクは、先述した「高預かり」を目的とした、実態の伴わない高額査定です。他社よりも高い数字を見せて媒介契約を結び、その後「反響がない」という理由で徐々に値下げを迫る手法は、よく見られます。また、査定を依頼した直後から、電話やメールによる執拗な営業に悩まされるケースも少なくありません。
投資用マンションの売却を成功させる鍵は「査定額の吊り上げ」ではなく、適正な価格で確実に買い取ってくれる信頼できる業者を見つけられるかどうかにあります。一括査定サイトには、物件を安く買い叩こうとする業者や、囲い込みを狙う業者が一定数紛れ込んでいるのが実情です。
所有物件への不安から「一刻も早く手放したい」という焦りを感じることもあるでしょう。しかし、焦りから不適切な業者を選んでしまうと、金銭的な損失だけでなく、精神的なダメージも大きくなります。少しでも良い状態で次のステップへ進むために、一括査定サイトでの安易な比較は避けることが賢明です。
環境ステーションの物件を売却する方法のまとめ
環境ステーションが手がける「THE RESIDENCE OF TOKYO」シリーズなどの投資用マンションは都心・駅近が中心であるため、市場での流動性が高く、売りやすい物件であることは間違いありません。
しかし、立地の良さがそのまま納得のいく利益に直結するわけではありません。むしろ好立地でポテンシャルの高い物件だからこそ、売却の際に選択を誤ると、本来得られるはずだった利益を大きく損なってしまうリスクがあります。
特に、仲介売却や一括査定サイトの利用には注意が必要です。「高預かり」や「囲い込み」といった業者側の都合に巻き込まれると、売却機会を逃すだけでなく、大切な資産の価値を不当に下げられてしまう恐れがあります。余計なトラブルや精神的な消耗を避け、確実かつスピーディーに出口戦略を完遂させるには、買取を選択するのが最も賢明な判断といえるでしょう。
「提示された査定額が妥当なのか分からない」「サブリースを抱えたまま、どう動くべきか迷っている」など、少しでも不安や疑問がある場合は一人で悩まず、お気軽に筆者までご相談ください。
藤井の不動産実績を紹介
- ワンルームマンションを残債以上で売却！（利益は300万円）
- 一棟アパートのサブリース解除に成功！（現在毎月15万円のプラス）
- 株などの金融商品で年利20％を達成！
詳細は藤井の失敗物語に記載していますが、ワンルームマンション投資を発端に投資で総額2000万円（本来儲かっていた利益含む）の含み損となりました。
結果今はプラスですが、その当時は心臓バクバクで眠れない日々でした。
今悩んでいる方も私のように”一発逆転”できる可能性はあります！諦めないで！
