引用：株式会社明和
「節税になると勧められて始めたけれど、気づけば毎月の持ち出しが当たり前になっている」
「思っていたほど手元にお金が残らず、このまま保有し続けるべきか迷っている」
明和グループ（PRESTIGE、GENESIS、GRANDCITYなど）で購入した投資用物件に対して、このような悩みを抱えていませんか？
筆者の経験上、運用に疑問や不安を覚えたタイミングこそが、売却を検討すべき時期です。
投資用マンションは、築年数の経過とともに建物の劣化が進み、空室リスクや修繕積立金の増額といったコスト負担が大きくなります。
しかし、不安だからといって、安値で手放す必要はありません。
不動産は、売却前の準備や売却先によって、最終的な手残り額が大きく変動します。適切な手順を踏めば、損失を避けて手放すことも十分に可能です。
この記事では、明和グループで購入した物件の特徴や売却のコツ、評判などを詳しく解説していきます。
この記事で分かること：
- 明和グループの物件の売却しやすさと特徴
- 売却額を引き上げる方法
- 売却方法の選択肢
- 実際の口コミや評判
- 売却する際の注意点
明和グループの概要
明和グループは、投資用マンションの企画・開発から管理までを一貫して手がける不動産総合グループです。
株式会社明和が用地選定や企画・開発を担当し、株式会社PRESTIGE、株式会社GENESIS、株式会社GRANDCITYの3社が投資家向けの販売を行います。また、賃貸管理は株式会社明和住販流通センター、建物の清掃や保守点検などは株式会社明和管財が担っています。
ここでは、グループの中心となる株式会社明和の基本的な会社情報を紹介します。
| 会社名 | 株式会社明和 |
|---|---|
| 所在地 | 東京都世田谷区若林1-23-5 第3明和ビル |
| 設立 | 昭和61年8月 |
| 免許番号 | 東京都知事（10）第49070号 |
| 資本金 | 9,000万円 |
| 事業内容 | マンションの建設、分譲、不動産の売買、仲介、鑑定 |
明和グループはどんな会社？事業全体の特徴
明和グループでは、複数のグループ会社がそれぞれの専門領域を持ち、オーナーの資産運用をサポートしています。
ここからは、ワンルームマンション投資に泣かされた管理人が、明和グループの3つの特徴とその注意点をご紹介します。
ワンストップ体制＝他社から意見を聞けない
明和グループの特徴は、用地選定から企画、建設、販売、購入後のフォローまでをグループ内で完結させるワンストップ体制です。
全ての情報をグループ内で把握しているため、購入後の運用から将来の売却相談まで、スムーズにサポートできると謳っています。
立地や規模に応じた3つのマンションブランドを展開
明和グループでは、立地条件やマンションの規模に合わせて3つのマンションブランドを展開しています。総戸数50戸未満は「ステージファースト」、総戸数50戸以上は「ステージグランデ」、比較的閑静な住宅街のマンションは「グランドコンシェルジュ」です。
いずれも物件のグレードは統一されており、「高級路線」をブランドポリシーにしています。長期間にわたって資産価値を維持しやすい設備・仕様です。
また、明和グループでは、JASDAQ上場のデベロッパーであるアーバネットコーポレーションと業務提携し、同社の「アジールコート」シリーズも販売。自社開発物件に加えて、デザイン性と居住性にこだわった外部の物件も取り扱うことで、オーナーの投資ニーズに最適な選択肢を提示するとしています。
第三者機関による「住宅性能評価」を取得
明和グループの物件は、第三者機関による住宅性能評価を取得しています。住宅性能評価は取得が義務付けられているものではなく、特にワンルームマンションやコンパクトマンションではそれほど一般的ではありません。
そのため、住宅性能評価を取得している点は、明和グループの特徴の一つといえます。目に見えない構造部分の品質が保証されていることになるため、長期的な資産価値を考えるうえでもプラス材料になります。
明和グループの不動産の口コミ・評判
明和グループに関する口コミを調べると、賃貸利用者によるものが多く見られます。
投資家目線での評価はあまり多くありませんが、管理体制や対応姿勢を知る参考になるはずです。ここでは、良い口コミと悪い口コミをピックアップしてご紹介します。
明和グループの良い口コミ
こちらからの火急の要請については24時間受け付けてくれ、そこから1週間前後で対応に動いてくれる。一部解決に至らなかったものがあった点、業者の質にばらつきがある点を鑑みて、星4。（一部抜粋）
引用元：Googleマップ
上記口コミのように、入居者対応が一定水準で行われていることは、空室リスクを押さえ、投資物件としての価値を維持するうえでプラスに働くでしょう。
明和グループの悪い口コミ
不動産投資
借金をする投資
相続対策のためにやるのであれば良いが、私は300万近くマイナスになりました。（一部抜粋）
引用元：Googleマップ
何回か電話にてやり取りしましたが、態度はどの社員も最悪でした。社員同士の意思疎通が出来てなくて、一から状況を説明する羽目になりました。
また、人を嘲笑うような態度、言動に大変怒りを覚えました。
この会社とは二度と関わりたくありません。
引用元：Googleマップ
かなり対応が悪いです。この管理会社だけはやめたほうがいいです。いくつか他社にも聞きましたが、周りからも酷い評判のようです。
実際に私は、明和住販の管理している部屋からトラブルが発生し、被害にあったのですが、いくらこちらが話そうとしても、一切責任は負わないと言われました。こちらの責任ではないとの一点張りで、全く聞く耳を持ってくれませんでした。本当に酷いです。
引用元：Googleマップ
悪い口コミでは、投資による赤字や管理対応への不満が見られました。
入居者や近隣とのトラブルに対する不誠実な対応は、将来的な空室リスクや物件のイメージダウンに直結します。管理体制の質は、物件そのものの価値だけでなく、売りやすさに直結する要素になりかねません。
明和グループで購入した物件は売却しやすい？取り扱い物件の特徴
ここからは、明和グループの取り扱い物件の特徴や契約している管理形態といった観点から、同社で購入した物件が「売却しやすいのかどうか」を解説します。
資産価値が落ちにくい「都市型コンパクトマンション」
明和グループが手掛ける物件は、東京23区内や首都圏の「コンパクトマンション」を中心としています。投資家だけでなく、単身者や共働き夫婦といった実需層からのニーズにも強いのが特徴です。
買い手を投資家に限定せず、一般の居住希望者まで広げられる点は強みといえます。適切な価格設定を行えば、早期売却が十分に期待できるでしょう。
建物の信頼性が高く「銀行融資」が付きやすい
明和グループの物件は住宅性能評価書によって建物のクオリティが客観的に証明されているため、築年数が経過したとしても、金融機関から高い担保評価を得やすい傾向にあります。
資金調達がスムーズに進むなど、買い手にとっての購入条件が整いやすいことは、売却のハードルを大きく下げることに直結します。
サブリース契約は重い足かせに
明和グループでは、空室リスク対策としてサブリース契約を推奨しています。一定の家賃収入が見込める点は安心材料であるものの、売却時には確実に「足かせ」になります。
一般的にサブリース付きの物件は手数料分だけ利回りが低くなるため、購入検討者からは敬遠されやすく、値下げ交渉の材料にされがちです。また、オーナー都合での解約が難しく、原則として正当事由がなければ認められないケースが少なくありません。
売却時には、この利回りを圧迫している要因をどこまで解消できるかが、高値売却を実現できるかどうかの分かれ目になります。
明和グループの物件の売却額を引き上げるための具体的な方法
明和グループの物件をできるだけ高く、より有利な条件で売却するために、オーナーが事前に取り組むべき2つの方法を解説します。
サブリース契約の解消
最も効果的なのは、サブリース契約を解約してから売り出すことです。サブリースを解約して実質賃料での収益性を提示できれば、投資物件としての評価額は一気に跳ね上がります。
解約には違約金などのハードルが伴う場合も多いですが、契約書の内容や管理状態によっては、解消に向けたアプローチは存在します。
稼働率と賃料の見直し
投資用不動産の価値は「現在の家賃収益」に大きく左右されます。空室がある状態では、買い手から敬遠されやすく、価格交渉でも不利になります。
まずは売却前に満室状態を維持し、更新時や入居者入れ替えのタイミングで賃料の引き上げを検討しましょう。月に数千円のアップでも、投資物件としての評価額は100万円単位で変動するため、この細かな調整が最終的な手残り額を大きく左右します。
明和グループの物件を売却する主な方法
明和グループの物件を手放す際、検討すべきルートは大きく分けて2つあります。
- 購入元の明和グループに相談する
- 他の仲介・買取業者に依頼する
それぞれの特徴と、オーナーが知っておくべき「査定の裏側」を整理しました。
明和グループに相談する場合
まず、物件の分譲元や管理を担うグループ会社（明和住販流通センターなど）へ相談する方法があります。
自社ブランドの物件は建物仕様や修繕履歴、入居状況を熟知しているため、査定スピードが早く、書類準備の手間も最小限で済むのが利点です。
しかし、大きな懸念点もあります。グループ会社はオーナーのローン残債データを把握しているケースが多く、提示される価格が「市場相場」ではなく「残債をわずかに上回るだけの金額」に調整されてしまう可能性があります。
情報が筒抜けであるがゆえに、有利な交渉が難しくなるリスクがあるため、提示された金額が妥当かどうか見極めが必要です。
明和グループ以外の仲介・買取業者に依頼する場合
続いて、外部の不動産業者に依頼する方法です。方法としては、大きく「仲介」と「買取」の2つがあります。
「仲介」を選択すれば、全国の投資家や実需層へ広くアプローチできます。東京23区内の好立地物件なら、相場以上の高値売却を狙える可能性もあるでしょう。
しかし、投資用物件においてはリスクも伴うため、筆者としては「買取」を推奨します。
なぜ仲介ではなく買取が良いのか、その具体的な理由やメリットについては、次の章で詳しく解説します。
明和グループの物件を売却するには仲介・買取のどちらが良い？
一般的に不動産売却では「仲介の方が高く売れる」と思われがちですが、投資用物件の仲介市場には売主が不利益を被る多くのリスクが潜んでいます。具体的には、買い手探しに時間を要することや、ローン審査落ちによる契約白紙、強い値下げ交渉などです。
さらに、契約欲しさに相場とかけ離れた高値を提示する「高預かり」や、自社だけで手数料を独占するために他社からの買い付けを遮断する「囲い込み」といった悪しき商慣習もあります。これらに巻き込まれると、結局は売却期間が長期化し、最終的に大幅な値下げを余儀なくされるケースが後を絶ちません。
一方で「買取」は、不動産会社が直接買主となるため、仲介手数料が一切不要です。さらに、売却後の設備故障などに対する「契約不適合責任」が免除されることが多く、将来的な金銭リスクを大きく軽減できる点はオーナーにとって大きな安心材料です。
何より、ローン審査による白紙撤回の心配がなく、最短で確実に現金化できる点は、最も堅実な売却方法といえるでしょう。
不動産一括査定サイトは使うべき？
物件の価値を知るために「一括査定サイト」の利用を検討される方も多いですが、あまりおすすめできません。一見便利に見えますが、売主が不利益を被るリスクが潜んでいるからです。
特に多いのが、不動産業者による「高預かり」です。一括査定サイトでは複数社が競い合うため、業者は契約を取るために相場とかけ離れた高値を提示するケースがあります。しかし、その価格で売れる保証はどこにもありません。むしろ、高値に惹かれて専任媒介契約を結んだ後、他社からの問い合わせを遮断する「囲い込み」を行い、最終的に「売れないから」と大幅な値下げを迫るのが常套手段となっています。
これでは、本来なら早期に売却できたはずのチャンスを逃し、時間だけが過ぎていくことになります。大切なのは査定額の高さではなく、根拠のある価格を提示できる業者を見極めることです。
今すぐ手放したいと焦る気持ちも分かりますが、一括査定による強引な営業や不透明な交渉に巻き込まれることは、結果として精神的・金銭的なダメージを広げることになりかねません。
明和グループの物件を売却する方法のまとめ
明和グループの物件は、都心の好立地と住宅性能評価に裏打ちされた建物品質を備えており、不動産市場における資産価値は極めて堅実です。
しかし、サブリース契約や、残債を把握されているグループ会社への直接相談は、査定額を抑えられてしまう要因になります。
また、仲介売却や一括査定サイトを利用する場合、「高預かり」や「囲い込み」といった業界の悪習に巻き込まれるリスクも潜んでいます。その結果、売却機会を逃がすだけでなく、相場を下回る価格での売却を余儀なくされることも。
物件本来の価値を正しく評価してもらい、できるだけ有利な条件で売却を進めるためには、仲介特有の不透明なリスクを排除できる「買取」が賢明な選択肢です。仲介手数料を抑え、契約不適合責任を免除できる点も、オーナーの将来的な安心に直結します。
もし売却の判断やサブリースの解約など、少しでも不安なことがあれば、一人で悩まずに筆者までお気軽にご相談ください。
藤井の不動産実績を紹介
- ワンルームマンションを残債以上で売却！（利益は300万円）
- 一棟アパートのサブリース解除に成功！（現在毎月15万円のプラス）
- 株などの金融商品で年利20％を達成！
詳細は藤井の失敗物語に記載していますが、ワンルームマンション投資を発端に投資で総額2000万円（本来儲かっていた利益含む）の含み損となりました。
結果今はプラスですが、その当時は心臓バクバクで眠れない日々でした。
今悩んでいる方も私のように”一発逆転”できる可能性はあります！諦めないで！
