明和グループ(ステージファースト)のサブリース解約は無理？物件を高値売却するには？ワンルームマンションの効率的なやめ方

引用：株式会社明和

「明和グループ サブリース 解約」

ネット上で解決策を検索し、立ちはだかる壁の高さに不安を感じていませんか？

• 「節税になると勧められて始めたけれど、気づけば毎月の持ち出し（赤字）が当たり前になっている」
• 「思っていたほど手元にお金が残らず、このまま保有し続けるべきか迷っている」

株式会社明和を中心とする明和グループ（PRESTIGE、GENESISなど）から、「ステージファースト」や「ステージグランデ」といった投資用物件を購入し、現在このような悩みを抱えてこの記事にたどり着いたのではないでしょうか。

誤解のないよう最初にお伝えしておきます。明和グループは決して投資家を騙すような「やばい悪徳業者」ではありません。ワンルームマンションでは珍しく第三者機関の住宅性能評価を取得し、入居率98％以上を維持するなど、建物のクオリティと管理体制が非常に高い立派な総合不動産グループです。

しかし、「新築ワンルームマンション投資」というビジネスモデル自体に潜む構造的な罠（高値掴みやサブリース契約など）にハマってしまうと、どれだけ物件の品質が良くても、結果的に「毎月の赤字が苦しい…こんなはずじゃなかった！」と絶望してしまうのが実態です。かくいう私がまさにそうでした。

私の経験談からズバリ申し上げます。「運用に疑問や不安を感じたなら、サブリースを解約し、今すぐ手放して投資を辞めるべき！」です。

この記事では、ワンルーム投資で地獄を見た不動産戦略再建家の藤井が、明和グループの物件の投資目線での特徴や、多くの方が悩む「明和住販流通センターのサブリース解約の壁」、そして安く買い叩かれずに「利益を出して手放すための鉄則」を忖度なしで徹底解説します。

私の経験が、今の負の連鎖から抜け出すためのヒントになれば幸いです。

 

【最重要】明和住販流通センターの「サブリース解約」はなぜ難しいのか？

赤字物件を手放して損切りを防ぐためには、利回りを下げる元凶である「サブリース（家賃保証）契約」を事前に解約することが絶対条件になります。しかし、ここで多くのオーナーが壁にぶつかります。

明和グループの物件を購入した場合、賃貸管理はグループ会社の「株式会社明和住販流通センター」に委託し、同社とサブリース契約を結んでいるケースがほとんどです。

「毎月の赤字が苦しいから、サブリースを解約して売却したい」と明和住販流通センターに申し入れても、すんなりと解約できるとは限りません。

なぜなら、サブリース業者（借り上げている会社）は「借地借家法」という入居者を守る法律によって強固に保護されており、「正当事由がない限り、オーナーからの解約はできない」と合法的に突っぱねることができるからです。

解約手数料として多額の違約金を請求されたり、弁護士を入れても泥沼化したりするケースも少なくありません。

しかし、決して不可能というわけではありません。サブリース解除のノウハウを持つ専門家や、交渉に長けた業者とタッグを組むことで、解約して高値売却ルートに乗せる道は確実に存在します。

サブリース契約で悩んでいる方の中には、「解約したいのに踏み出せない」「会社に逆らうのが怖い」と感じている方が少なくありません。そう言った方は、下記の記事を読んでみてください。

🔗 サブリース会社に泣き寝入りしている人はこれを見ろ！

明和グループの物件は売却しやすい？サブリース解約が鍵になる理由

明和グループで購入した物件自体は、市場において売却しやすいのでしょうか？投資目線から見た同社の物件のメリットと「最大の壁」を解説します。

資産価値が落ちにくい「都市型コンパクトマンション」

明和グループの投資用ブランド（「ステージファースト」や「ステージグランデ」など）は、東京23区や首都圏のターミナル駅周辺といった好立地を中心にドミナント展開しています。

これらの「コンパクトマンション」は、投資家だけでなく、単身者やDINKsといった「実需層（自分が住むための需要）」にも強いため、買い手の幅が広く、流動性（買い手の見つかりやすさ）は非常に高いと言えます。

銀行融資が付きやすい「高品質」な建物

同社の物件は、目に見えない構造部分の品質が保証される「住宅性能評価」を取得するなど、高級路線をポリシーとしています。建物のクオリティが客観的に証明されているため、金融機関から高い担保評価（ローン評価）を得やすい傾向にあります。次の買い手が融資を利用しやすい環境が整っていることは、売却のハードルを大きく下げるプラス材料です。

【要注意】高品質だからこそ陥る「残債」の罠

しかし、売却しやすい（買い手がつきやすい）ことと、「あなたのローン残債が消えるほどの高値で売れるか」は全く別問題です。ここがワンルーム投資で勘違いしやすいポイントです。

明和グループの物件は設備仕様が良い分、高額です。購入から数年程度では、市場での売却査定額よりも「ローン残債」の方が上回ってしまい、売却時に数百万円の手出し（借金）が必要になる“損切り”状態に陥る危険性が高いのです。

サブリース解約で明和グループ物件の売却額を引き上げる2つの鉄則

重い残債とサブリースを抱えた状態から、損失を出さずに売却するための具体的な手順は以下の2つです。

1. サブリースを解除し「実質家賃」で売り出す

前述の通り、明和住販流通センターとのサブリース契約を解除し、手数料が引かれていない「100%の適正な実質家賃」で収益性を提示することが、高値売却の絶対条件です。「ステージファースト」のような好立地・高品質物件であれば、サブリースを外すだけで評価額は数百万円単位で跳ね上がります。

2. 稼働率を維持し、家賃を引き上げる

投資用物件の売却額は「収益還元法」で決まります。仮に期待利回りが4％の場合、家賃をたった1万円上げるだけで、物件の売却価格を300万円も引き上げることが可能です。

サブリースを解約した後は、都心の好立地という強みを活かし、更新時や入居者入れ替えのタイミングで強気に賃料の引き上げを交渉し、投資物件としての利回りを極限まで高めておくことが非常に重要です。

明和グループの物件を売却する主な方法と罠

いざ物件を手放す際、相談先は「明和グループに相談する」か「外部の業者に依頼する」かの2択になります。

明和グループに直接相談する（残債を把握されるリスク）

多くの人が思い浮かべるのが、購入元や管理元（明和住販流通センターや販売会社のGENESISなど）への相談でしょう。情報が共有されているため手続きはスムーズです。

しかし、グループ会社はあなたの「ローン残債」を完全に把握しています。

つまり、彼らは「市場の適正価格」ではなく、「あなたの残債をわずかに上回る（あるいはギリギリ損切りになる）価格」を狙って査定額を調整することが構造上可能なのです。情報が筒抜けである以上、売主側にとって有利な交渉は極めて難しくなります。

外部の専門業者に依頼する（仲介と買取の違い）

もう一つは、外部の不動産会社に依頼する方法です。ここには「仲介」と「買取」の2つの手段がありますが、投資用物件の売却において、一般論である「仲介の方が高く売れる」という常識は通用しません。

投資物件の仲介市場には、契約欲しさに相場とかけ離れた高値を提示する「高預かり」や、自社だけで手数料を独占するために他社からの買い付けを遮断する「囲い込み」といった悪しき商慣習が蔓延しています。これらに巻き込まれると、売却期間が長期化し、最終的に大幅な値下げを余儀なくされます。

筆者が強く推奨するのは、ワンルーム専業の不動産会社が直接買主となる「買取」です。

• 仲介手数料（売買代金の約3%）が一切不要

• 売却後の設備故障などに対する「契約不適合責任」が免責される

• ローン審査落ちによる白紙撤回の心配がなく、最短数週間で現金化できる

手残りの金額が確定しやすく、将来的なトラブルリスクもゼロになるため、最も堅実で安全な選択と言えます。

【警告】不動産一括査定サイトは使うべき？

インターネットで複数社に査定依頼ができる「一括査定サイト」は便利に見えますが、絶対に安易な利用は避けてください。

一括査定サイトは、前述した「高預かり（わざと高い査定額を出して契約だけを狙う）」をする業者の巣窟です。高い数字に惹かれて専任媒介契約を結んだ後、「全然売れないので値段を下げましょう」とジワジワと価格を下げられ、最終的に買い叩かれるのがオチです。また、登録直後から鳴り止まない営業電話に精神を削られ、冷静な判断ができなくなります。

大切な資産を守り、ダメージを最小限に抑えるためには、不特定多数に査定をばら撒くのではなく、明和グループのような高品質物件の扱いに慣れ、サブリース解除のノウハウも持つ「信頼できる専門の買取業者」を自ら選び、じっくり交渉することが唯一の正解です。

まとめ：赤字物件から利益を出して卒業するために

明和グループの「ステージファースト」などの物件は、都心の好立地と高品質な建物を備えており、不動産市場におけるポテンシャルは極めて高いです。だからこそ、売却方法の選択を誤って安く買い叩かれてしまうのは本当にもったいないことです。

残債を把握されているグループ会社への直接相談や、一括査定サイトにおける「高預かり」の罠を避け、事前の準備（明和住販流通センターのサブリース解約や家賃交渉）をしっかりと行いましょう。その上で、手数料不要で安全な「直接買取」を選択することをおすすめします。（※買取ならどの業者でも良いという意味ではありません。独自の投資家ルートを持つ業者選定が重要です。）

保有期間が伸びれば伸びるほど、建物の経年劣化や修繕費の増額で損失が広がっていきます。「毎月の赤字が苦しい」「将来が不安だ」と感じたなら、一刻も早い決断が必要です。

明和グループの企業概要と口コミ・評判

最後に、グループの中心となる株式会社明和をはじめとする会社情報と、実際のオーナーや入居者からの口コミを整理しておきます。

会社名	株式会社明和（明和グループ）
所在地	東京都世田谷区若林1-23-5 第7明和ビル（現本社）
設立	昭和61年8月
資本金	9,000万円
事業内容	マンションの建設、分譲、不動産の売買、仲介、鑑定など

明和グループはどんな会社？事業全体の特徴

明和グループは、投資用マンションの企画・開発から管理までを一貫して手がける不動産総合グループです。

• 完全ワンストップ体制

  株式会社明和が開発を担当し、株式会社PRESTIGE、GENESIS、GRANDCITYなどが販売を、明和住販流通センターや明和管財が管理を担うという、すべてをグループ内で完結させる垂直統合型のビジネスモデルを持っています。

• 3つのマンションブランドを展開

  総戸数50戸未満の「ステージファースト」、50戸以上の「ステージグランデ」、高級路線の「グランドコンシェルジュ」など、立地や規模に応じたブランドを展開しています。

• 驚異的な入居率の維持

  グループ全体の管理物件総戸数は12,000戸を超え、平均入居率98.49%（2025年実績）という極めて高い稼働率を誇っています。

明和グループの良い口コミ

「こちらからの火急の要請については24時間受け付けてくれ、そこから1週間前後で対応に動いてくれる。一部解決に至らなかったものがあった点、業者の質にばらつきがある点を鑑みて、星4。」（引用元：Googleマップ）

入居者からの管理対応に対する評価です。入居者対応が一定水準で行われていることは、投資家にとって空室リスクや退去率（チャーンレート）を押さえる安心材料となります。

明和グループの悪い口コミ

「不動産投資。借金をする投資。相続対策のためにやるのであれば良いが、私は300万近くマイナスになりました。」（引用元：Googleマップ）

「何回か電話にてやり取りしましたが、態度はどの社員も最悪でした。（中略）人を嘲笑うような態度、言動に大変怒りを覚えました。この会社とは二度と関わりたくありません。」（引用元：Googleマップ）

「かなり対応が悪いです。この管理会社（明和住販）だけはやめたほうがいいです。（中略）いくらこちらが話そうとしても、一切責任は負わないと言われました。こちらの責任ではないとの一点張りで、全く聞く耳を持ってくれませんでした。」（引用元：Googleマップ）

投資による赤字（マイナス）の報告や、アウトバウンド営業（営業電話）の態度に対する不満、そして管理対応の属人化に対する苦言が見られました。投資の現実と、営業力の強さの裏側が伺えます。（※口コミ全てが事実とは限りませんので、参考程度に捉えてください。）

藤井の不動産実績を紹介

• ワンルームマンションを残債以上で売却！（利益は300万円）

• 一棟アパートのサブリース解除に成功！（現在毎月15万円のプラス）

• 株などの金融商品で年利20％を達成！

詳細は藤井の失敗物語に記載していますが、私もかつてはワンルームマンション投資を発端に、投資で総額2000万円（本来儲かっていた利益含む）の含み損となりました。

結果今はプラスですが、その当時は心臓バクバクで眠れない日々でした。

今悩んでいる方も私のように”一発逆転”できる可能性はあります！諦めないで！

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