明和住販流通センターのマスターリース（サブリース）は解約(解除)できるのか
引用：株式会社明和
こんにちは、藤井です。
私はワンルームマンション投資で、2000万円の含み損を出しました。営業に言われるまま買い、サブリースを付けられ、それが損失だと気づかないまま何年も持ち続けた人間です。
その経験から申し上げると、ワンルームマンション投資はやらない方がいいですし、すでに持っているなら早めに出口を考えた方がいいと思っています。
そしてサブリースは、その出口を塞ぐ仕掛けです。持ち続けるほど売却価格が下がっていく構造になっていて、私はそれに気づくのが遅れた結果、2000万円を失いました。
この記事では、明和のマスターリースについてまとめています。もちろん、同社にマスターリース契約の解約を申し出て、スムーズに受理されることが一番です。ただ、もし交渉のテーブルにつけない、違約金が高額などの事由があれば、本記事が参考になれば幸いです。
先に申し上げると、サブリース解約は法律上は不動産会社が有利であるため、法律に頼っても救われません。交渉を行い、できるだけ有利な条件を引き出すことがゴールになります。
ブログ管理人：藤井（不動産戦略再建家）
昭和時代後半、愛知県生まれ。地元の国立大学卒業後、メーカーに就職。仕事の傍ら、安易に投資を開始。悪質なワンルームマンション投資をきっかけに、含み損総額2000万円という地獄を経験。自己研鑽と専門家との知己を得てすべての「負動産」を利益確定で売却・正常化した経験をもとに、現在は自己の体験から相談者への「不動産戦略再建」を趣味（生きがい）としている。「不動産戦略再建」は再現性が高いことが分析と経験から判明。
私は信頼に足る専門家との連携により、以下の成果を勝ち取りました。
- 売却戦略： ワンルームマンションを残債以上で売却し、300万円の利益を確定。
- 管理改善： 一棟アパートのサブリース解除に成功。キャッシュフローは毎月15万円のプラスへ転換。
- 資産運用： 歪んだ投資知識や思い込みを捨て、年利20％を達成する堅実なポートフォリオを構築。
邪念を振り払い、本物の投資家から「不動産のイロハ」を学んだ結果、本業でも昇進・年収アップを実現しました。詳細はこちら。
明和のマスターリースは解約(解除)できるのか
冒頭で申し上げたとおり、法律的には難しいですが、交渉次第では可能です。
交渉の進め方の一つとして、サブリース管理から、通常の管理にあたる滞納保証プランへの移行を打診する方法があります。
ただ同社の場合は、「滞納保証」プランは、「※当グループ会社より不動産をご購入頂いたお客様は対象外となります」と記載されています。つまり明和グループから購入した物件はサブリース管理しか選択肢がない状況です。
そのため通常管理へのプラン変更という交渉は難しいため、解約に向けた具体的な交渉材料を集めていく必要があります。
まず確認すべき点は、
- 契約の相手方がどの法人か
- 定期借家か普通借家か
この2点です。
以下で説明します。
明和のマスターリース契約の相手は誰か。交渉相手を確認する
明和グループは機能ごとに法人が分かれていて、投資用マンションの企画・開発・販売を行うのが「株式会社明和」、賃貸管理とマスターリースを担うのが「株式会社明和住販流通センター」、建物管理が「明和不動産管理」という構成です。マンションブランドはPRESTIGE、GRANDCITY、GENESISなどが展開されています。
つまり、あなたに物件を売った会社と、あなたの物件を借り上げている会社は別法人です。
マスターリース契約の解除や条件変更を申し入れる相手は契約当事者である明和住販流通センターですが、購入時の説明に問題があった件を追及する相手は、勧誘した主体である株式会社明和です。
もし販売時の説明と管理会社の説明が異なる場合は、販売会社に対して異議申し立てを行うのが筋になります。
明和の購入者は実質的にサブリース一択？
同社の管理システムは2本立てで、公式サイトにこう説明されています。
ひとつがマスターリースで、オーナーの不動産を同社が借り受け、賃料の滞納や空室時にも定額の賃料が支払われる。貸主も同社となるため、訴訟に至るトラブルがあっても対応される、とされています。これが解約しようとしてもできない厄介な契約です。
もうひとつが滞納保証で、入居者の募集・審査、新規契約、日常の管理、問い合わせやクレーム対応、契約更新、退室案内、リフォーム手配をオーナーに代わって代行し、賃料滞納時も最長6か月まで同社が保証するプランです。
滞納保証は、明和グループで購入した物件以外が対象となるプランですので、同社から物件を購入した方は実質的にはサブリース一択ということになります。(HPに記載がないプランがあるかもしれませんが。。)
サブリース契約は一定の入居率がないと不動産業者が赤字になってしまうため、同社が厳選した物件のみがサブリース契約の対象となるのでしょう。ただ、それでは契約者からすれば実際の空室率よりもサブリース手数料の方が高い契約ということになりますが・・・。
明和のマスターリースを解除する方法
サブリース契約では業者側が「借主」となって借地借家法の保護を受けるため、貸主であるオーナーからの解約申入れや更新拒絶には正当事由が必要です（借地借家法28条）。
収支が合わない、他社に変えたいといった事情は正当事由として認められにくく、契約書に「いつでも解約できる」旨があってもそれだけでは足りません（同30条）。詳しくは別の記事にまとめています。
そのうえで、明和のオーナーが取るべき順序を書きます。
最優先で確認していただきたいのは、マスターリース契約が定期借家契約かどうかです。定期借家であれば更新という概念がなく、期間満了で契約は終了しますし、正当事由も不要です。契約書の表題や冒頭に「定期建物賃貸借」の文言がないか確認してください。ここに該当すれば、以降の話はほぼ不要になります。
普通借家だった場合は、さまざまな交渉を進める必要があります。
交渉開始前に確認すべき点を列挙します。
- 契約書の確認
- 過去の入金履歴の確認
- 購入の際の営業マン・管理会社とのメッセージ履歴
契約書の確認について
サブリース契約書には、解約に関する事項やその他の免責期間に関わる細かい取り決めが詳細に記載されています。
その中から実態と異なる点を探し出すなど、相手側がの落ち度を探す作業です。
大手企業ほどこの手法は意味をなさないことが多いですが、探してみる価値はあります。何か見つかればそれが交渉の糸口になります。
過去の入金履歴について
入金額のズレや入金日のズレなどがないかを探します。
サブリース契約において入金遅延等は解約に持ち込みやすい論点の一つです。特に保証賃料の変更があった場合などは、入金額のズレがないかを細かく確認しましょう。
購入の際の営業マン・管理会社とのメッセージ履歴
明和住販などの大手の場合は、個別営業マンの営業手法の落ち度を突くのが一番可能性が高いでしょう。
営業マンの何気ない一言が、宅建業法違反に当たる可能性も否定できません。
他にもさまざまな交渉方法はあります。
ただ、繰り返しになりますが、サブリース契約は法律的に不動産業者に勝つことはほぼ不可能に近く、いかに話し合いによる合意解約に持ち込むかが重要です。
後述しますが、サブリース解約ができれば収支が改善し、売却額も数百万円単位で伸びます。そのため違約金による合意解約が提案されたむしろラッキーだと考えるべきです。
私自身も自分の物件のサブリース解約や、当ブログへの相談者の方のサブリース解約の相談にのってきました。実際に解約に導けた事例も多くあります。具体的な解約交渉は個別ケースごとに異なりますので、もし上記の方法で行き詰まった方はLINEから相談いただけたらと思います。
サブリース解約＝売却額向上
サブリース付きの物件は、借上賃料をもとに収益還元されるので評価額が下がりますし、契約が買主に承継されるため事情を知る投資家ほど敬遠します。金融機関の評価も借上賃料ベースになるので、買主の融資も通りにくくなります。
そのため、まずマスターリースを外し、収支を改善します。その数字を元に物件価格を算出して売却する。
サブリースを外すことは、売却価格そのものを引き上げる作業です。私がワンルームマンションを残債以上で売却して300万円の利益を確定できたのも、この順番を守ったからでした。
なお実勢賃料は、貸主が同社である以上わかりませんが、推定はできます。賃貸ポータルサイトで同じ建物・同じ間取りの募集を検索して、同一物件の他室が出ていれば、それが実勢に近い数字です。借上賃料と比較すれば差額が見えてきますね。
最後に
サブリースを外すことはゴールではなく、ワンルーム投資から抜けることがゴールです。サブリースは、そこへ向かう最初の関門になります！
私は2000万円を失ってからようやくそれに気づき、全部売り切るまでに何年もかかりました。もっと早く動いていれば、失う額は半分で済んだはずです。
同じ状況にいる方は、まず契約書を開いて、契約の相手方がどの法人か、そして定期借家か普通借家かを確認してみてください。
自分で解除交渉がうまくできない、自信がないという方は、LINEで相談に乗っていますよ。
藤井の不動産実績を紹介
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ワンルームマンションを残債以上で売却！（利益は300万円）
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一棟アパートのサブリース解除に成功！（現在毎月15万円のプラス）
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株などの金融商品で年利20％を達成！
詳細は藤井の失敗物語に記載していますが、私もかつてはワンルームマンション投資を発端に、投資で総額2000万円（本来儲かっていた利益含む）の含み損となりました。 結果今はプラスですが、その当時は心臓バクバクで眠れない日々でした。 今悩んでいる方も私のように”一発逆転”できる可能性はあります！諦めないで！
