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こんにちは、藤井です。
ワンルームマンションの相談に乗っている「ごう」さんという方をご存知でしょうか。
本記事で紹介する“ごう氏”は、かつてワンルームマンション4戸を購入し、重い負債と家庭崩壊の危機にまで追い込まれた経験を持つ人物です。しかし、業者の違法行為を突き止め、徹底した交渉によって最終的に全物件を残債で買い取らせるという、極めて稀な“脱出”に成功しました。
ごう氏の発信する内容は、これから不動産投資を始めようと考えている方、すでに投資して苦しんでいる方、すべての人にとって大きな示唆があるため、本ブログで取り上げていきたいと思います。
ブログ管理人：藤井
業者に言われるがままワンルームマンション×5戸、一棟マンション×1棟を購入。一時期は毎月20万のCFを得るも、保有していた不動産の家賃延滞が発生。その後延滞分を回収することが不可能になり、実質不払いに。その補填のために一発逆転を狙い、300万円の借金をしてFX自動売買ツール購入するが上手くいかず撃沈。
毎月の返済で収支が赤字続きだったため、損切りして不動産を全て売却。今は家族を第一に謙虚に過ごしています。
不動産の売却には魔物が潜んでいます。。囲い込み、高預かり、違約金詐欺、買い叩き・・・・当ブログでは私の経験をもとに失敗しない売却方法をお伝えしています。
ごう氏とは
ごう氏は、33歳のときにワンルームマンションを4部屋購入し、のちにそのすべてを手放すことになった不動産投資家です。現在は、自身の失敗体験を公開しながら、同じような投資被害に遭った方々への相談対応を行うなど、啓発活動に取り組んでいます。
かつては信頼する先輩の紹介という安心感から、家族にも内緒で大きな投資に踏み出しましたが、現実は「空室リスク・家賃下落・固定資産税・虚偽書類」といった数々の落とし穴の連続。
最終的には、違法行為を働いた販売業者との厳しい交渉を経て、物件をすべて残債で買い戻させるという、非常にまれな“リカバリー”に成功した人物です。
ごう氏のワンルーム失敗の経緯
ごう氏のワンルーム失敗の経緯について、簡単にまとめます。
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信頼する先輩からの紹介で、ある不動産業者からワンルームマンション4戸を一括購入。
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家族にも内緒の購入で、節税メリットを強調されたシミュレーションを鵜呑みに。
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実際には、空室が続き家賃収入が想定以下。固定資産税などの支払いも重く、生活が逼迫。
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加えて、銀行提出用の源泉徴収票が偽造されていたことを発見。
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この不正をもとに、内容証明・行政通報・交渉を通じ、業者に物件の残債買取をさせることに成功。
といった具合です。
ごう氏の失敗から学べる教訓
法律を守る業者ばかりではないことを肝に銘じる
ごう氏のケースでは、源泉徴収票の偽造という明らかな犯罪行為が発覚しました。不動産業界には、表向きは誠実そうに見えても、裏では法律違反を平気で行う業者が存在します。契約書やローン資料は、自分の目でしっかりと確認し、少しでも違和感があれば専門家に相談すべきです。
ワンルームマンションで大きな節税は疑うべき
「節税になりますよ」と言われて買った物件が、実は赤字の垂れ流しになっている——こうした事例は珍しくありません。とくにワンルームマンションは構造上、節税効果は限定的。にもかかわらず、“シミュレーション上だけの節税”で心を動かされてしまうと、あとで痛い目を見ることになります。
友人・先輩・同僚は善意でも、不動産会社が悪徳であるケースは存在
紹介してくれた人は悪意がないかもしれませんが、プロではない限り業者の中身までは見抜けません。信頼できる人の紹介だからといって、そのまま契約に進むのは危険です。契約書・物件の相場・将来のリスクを必ず自分自身でも検証しましょう。
失敗の取り戻しは購入の何倍も労力を要する
ごう氏は、偽造資料を発見するという“ある意味での幸運”と、冷静かつ粘り強い交渉力によって、異例の買取にまで持ち込むことができました。
しかし、この行動を真似できる人はごくわずかでしょう。情報開示も遅れ、相談先もない中で、自分一人で交渉し続けるのは相当な精神力と行動力が必要です。加えて、業者に騙された以上、人間不信にもなるでしょうし、弁護士に相談する場合は高額な着手金が必要です。
基本的にワンルーム投資は“ほったらかし”が前提であるため、能動的な動きが苦手な人には特に難しい局面です。
ごう氏はある意味、運が良かった
今回、ごう氏が残債での買取という救済を受けられたのは、「業者が明確な違法行為をしていた」という事実があったからです。源泉徴収票の偽造は明確な犯罪であり、金融機関・行政を巻き込む交渉材料となりました。
しかし、もし業者が違法行為をしておらず、単に高値でサブリース物件を売りつけていたに過ぎない場合、同じように損失を回収するのは困難です。これは私自身の体験でもありますが・・・。
不動産会社に落ち度がない場合、できることから一つずつやっていきましょう
もしあなたが、
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購入した物件がずっと赤字
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想定より高額な固定資産税に驚いている
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一方的な家賃下落でローン返済が苦しくなっている
といった状況であれば、その投資はすでに失敗です。ワンルームマンション投資は、決して“撤退＝負け”ではありません。むしろ、傷が浅いうちに損切り・売却に動くことが、長期的に見て最善の選択になる場合も多くあります。
少しでも傷を浅くするためにできること
勇気ある撤退は、次のアクションに繋げるための重要な一歩です。でも、無策で売却すると、物件数によっては1,000万円以上の負債を抱える可能性もあります。
この傷を浅くするため、場合によってはプラスで手放すために、売却前にできることが3つあります。
1.家賃を上げる
まず一つ目は家賃を上げること。
ご存知の通り、投資用物件の売却額は収益還元法で大体の目安が決定されます。仮に利回り4%で家賃が10万円なら、
10万円 x 12ヶ月 / 4%(利回り) =3,000万円
と言った具合です。家賃が1万円上がれば理論上は物件価格が300万円引き上がります。これを利用して家賃を引き上げて残債を減らす方法です。
とは言え、日本は借地借家法によって借主の権利が強く守られています。家賃の引き上げには色々と工夫が必要なケースもありますので、もし不安であれば相談に乗っています。
2.サブリース契約を解除する
サブリース契約に悩まされている方は多いのではないでしょうか。
サブリース契約を結んでいる物件は、
- 家賃の決定権がない
- 一方的に家賃を下げられる
- 入居者情報が開示されない
- サブリース手数料で家賃が割安
といった、負の側面が非常に強いです。その影響で、サブリース物件は査定額が低くなります。
サブリース契約を解除しようにも、管理会社に解除を要求しても門前払いが関の山。解約手数料として2年分の家賃を請求される事例も。。
とはいえ、全く不可能かというとそうでもありません。サブリース解除が得意な弁護士や交渉が上手い管理会社と組めば可能性はあります。
こちらも何かサポートが必要だったら相談に乗れますよ。
3.売却先を慎重に選ぶこと
不動産会社にも商流があります。
もちろんエンドユーザーまでの間に入る業者数が減れば、高値で買い取ってもらえる可能性は高まります。私の場合は、仕入れと売却、両方に強い会社に売却できたこともあり、残債以上で売れた物件もありました。売却先選定も重要ですよ。
結論
ごう氏の事例は、ワンルームマンション投資のリスクと、そこからの回復がいかに困難かを物語っています。
「今売るべきか、持ち続けるべきか」
「自分の契約内容に違法性はないか」
冷静に整理し、動けるうちに動くこと。それが、不動産投資で致命傷を避けるための第一歩です。
