引用：株式会社ワークスヴィア
「年金対策になると聞いて始めたけれど、毎月の収支が赤字で不安になってきた」
「修繕積立金の値上げ通知が届き、この先の収支が不安だ」
所有しているワークスヴィアの物件でこのような悩みを抱え、最適な売却方法を模索していませんか？
筆者の経験上、投資用不動産の運用において、収支への疑問や将来への不安を感じた瞬間こそが、売却を検討すべき最適なタイミングです。
検討を先延ばしにしている間にも、設備は古くなり、資産価値はじわじわと目減りしていきます。
しかし、闇雲に売却を急ぐのは危険です。株式会社ワークスヴィアが取り扱う物件の多くは、東京23区や横浜など賃貸需要の底堅いエリアに位置しています。
そのため、「早く売りたい」という心理につけ込んで買い叩こうとする業者ではなく、物件の価値を正当に評価できる業者を選べば、利益を残して売却できる可能性は十分にあります。
この記事では、ワークスヴィアで購入した物件の特徴や売却のしやすさ、口コミ・評判などを詳しく解説していきます。
この記事で分かること：
- ワークスヴィアの物件の売却しやすさと特徴
- 売却額を引き上げる方法
- 売却方法の選択肢
- 実際の口コミや評判
- 売却する際の注意点
ワークスヴィアの企業概要
株式会社ワークスヴィアは、不動産の企画、開発、販売、売買仲介や総合マンション経営コンサルタントを手掛ける企業です。ここでは、ワークスヴィアの基本的な会社情報を紹介します。
| 会社名 | 株式会社ワークスヴィア |
|---|---|
| 本社所在地 | 東京都渋谷区桜丘町20番1号 渋谷インフォスタワー7階 |
| 設立 | 平成22年1月27日 |
| 資本金 | 5,000万円 |
| 免許番号 | 東京都知事免許(01)第109529号 |
| 事業内容 | 資産形成向けマンションの販売・コンサルティングサービスなど |
ワークスヴィアはどんな会社？事業全体の特徴
日本ワークスグループの一員
株式会社ワークスヴィアは、ワークスグループの一員です。グループの中核となる株式会社日本ワークスは1996年の設立以来、資産運用型マンション事業を展開してきました。
2023年にはグループガバナンスの強化を目的として、グループ全体を統括する持株会社「ワークスグループ株式会社」を設立。これに伴い、分譲販売部門にあたるアセットマネジメント事業部及び契約管理部はワークスヴィアへ移行し、新体制が築かれたようです。
また、日本ワークスグループで賃貸管理事業を担っていた会社（旧ワークスコア）は、現在「株式会社Core Asset Management」として、GA technologies（GAテクノロジーズ）グループ関連会社の位置付けで運営されています。
なお、GA technologies（GAテクノロジーズ）は、AI不動産投資を掲げるRENOSY（リノシー）を運営している会社です。ワークスヴィアでは、リノシーの家賃保証システム「NEOインカム」を空室対策として利用できる旨を公式FAQに掲載しています。
東京23区を中心に資産運用型マンションを開発・販売
ワークスヴィアが属する日本ワークスグループは、創業から30年近くにわたって、東京23区を中心とした首都圏の好立地にある資産運用型マンションの供給を続けてきました。公式サイト上では、累計200棟以上・7,000戸以上といった実績が掲げられています。
同グループが手掛けるブランドには「BRIZZ（ブライズ）シリーズ」「ベルグレードシリーズ」「フュージョナルシリーズ」などがあり、都心の利便性に加えて、デザイン性が高いことも特徴です。
資産の見える化サービス「ROCS」を提供
ワークスヴィアでは、資産の見える化を目的とした独自サービス「ROCS」を提供しています。これは、所有する不動産のエリアや築年数、間取り、分譲会社といった基本情報に加え、入居者賃料、管理費、修繕積立金、賃貸管理委託契約などの詳細データを基に、融資判断の目安を可視化することを狙ったシステムです。
不動産の現在価値を把握する一助となるため、「どの水準で売却を検討すべきか」という目安を持ちやすくなります。さらに、そのデータを活用して、今後の最適な運用プランの提案まで一貫して行うと謳っています。
ワークスヴィアの不動産の口コミ・評判
ワークスヴィアは2023年の体制移行以降、会社名義での口コミがまだ多くありません。そこで、販売部門が日本ワークス側にあった時期のオーナーや検討者、投資家の声をもとに、良い口コミと悪い口コミをピックアップしてご紹介します。
ワークスヴィアの良い口コミ
2人の営業担当の方と面談しましたが、お二人とも物腰柔らかく威圧的な対応も一切ありませんでした。そしてこちらの要望に対し、難しいものは難しいとはっきり言ってくださったことに好感を持ちました。
引用：不動産投資のミカタ
セミナーやイベントの内容は、直接不動産投資そのものに関わる内容というより、関連する周辺領域に関わるものがあり、セールス色が強くない点が好感がもてます。たとえば、マネープランに関わるものや、相続に関するセミナーなどです。また、様々な人との交流を広めるようなパーティなども主催しており、人間関係を広めるために面白い企画を実施している会社であり、他の不動産会社にはない魅力があると思います。
引用：不動産投資のミカタ
良い口コミからは、強引な勧誘をしない柔和で誠実な対応がうかがえます。
ワークスヴィアの悪い口コミ
（前略）日本ワークスの物件は新築で好立地のみで開発、販売をしているため、新築ワンルームタイプの収支は基本的に1万円くらいマイナスするというお話しでした。私の理想は、新築中古問わず、プラス収支か最低でもプラスマイナスゼロであまりストレスのない運用を考えていましたので、日本ワークスは良い会社でしたが、収支がプラスになる物件はない、と断言されていました。面談前に、自分の理想的な運用を伝えておけばよかったと思いました。
引用：不動産投資のミカタ
（前略）入居率は改善して頂きたく、ご対応頂けますと幸いです。
引用：不動産投資のミカタ
（前略）社員の方に物件を紹介もしてもらいましたが、量も質もそれほど良いものはないという印象を持ちました。実際に不動産で利益を手に入れるためには、ローンを完済しなければならないようなので不動産投資だけで収入を得るのは難しいと感じました。長い時間をかけて利益を出していける方にはおすすめですが、すぐにお金が欲しい方は考え直したほうがいいかもしれません。
引用：みん評
悪い口コミでは、新築・好立地に特化しているがゆえの「収支のマイナス」や、利益が出るまでの期間の懸念といった声が見受けられます。また、公式サイト上では高い稼働率を強みとしている一方で、一部のオーナーからは「改善してほしい」という切実な声も上がっています。
実際のところ、利便性の高い都心の物件であっても、空室リスクやキャッシュフローの厳しさは決してゼロではありません。公表されている数値だけでなく、こうしたリアルな評価も踏まえた慎重なシミュレーションが求められます。
ワークスヴィアで購入した物件は売却しやすい？取り扱い物件の特徴
ワークスヴィアの物件は、基本的に都心・好立地であるため、不動産としてのポテンシャルは決して低くありません。しかし、家賃保証の有無など、契約形態によって売却難易度は大きく変わります。
都心の単身者用マンションは流動性が高く需要がある
ワークスヴィアが扱うのは、都心のワンルームマンションです。こうした物件は需要が高く、中古市場でも取引が活発です。
また、昨今の建築コスト上昇などにより新築マンション価格は上昇傾向にあります。その影響で、相対的に割安感のある中古区分マンションに注目が集まり、需要も高まりやすくなっています。
つまり、立地条件が良い物件であれば、築年数が経過していても一定の需要が見込めるため、比較的売却がしやすいといえるでしょう。
金融機関の評価が高く、次の買い手が融資を受けやすい
ワークスヴィアが供給する物件は、東京23区内の好立地を中心としているため、金融機関から高い担保評価を得やすい傾向にあります。
金融機関の評価が高い物件ほど、低金利かつ長期の融資を利用できる可能性が広がるため、売却のハードルは下がりやすいでしょう。
サブリース契約が売却価格を押し下げるリスク
一方、投資用マンションの売却において、最大の懸念点となるのがサブリース契約の有無です。ワークスグループでは、集金代行（滞納保証）と家賃保証（サブリース）を選択できる体制をとっています。空室リスクを避けるために、サブリース契約を結んでいるオーナーの方も多いでしょう。
しかし、売却時にはサブリース契約が収益性の低下を招く大きな要因となります。買い手となる投資家は、物件が生み出す「実質的なの利回り」を厳しくチェックするため、保証手数料が差し引かれた収支では、物件の価値を低く見積もらざるを得ないケースがあるからです。
また、サブリース契約を解除できないことで「購入後の運用の自由度が低い」と見なされ、結果として市場相場よりも売却価格を大きく下げなければ買い手がつかないといった状況に陥る可能性もあります。
ワークスヴィアの物件の売却額を引き上げるための具体的な方法
物件をできるだけ高く売却するには、売却前の準備が重要です。より有利な条件で売却するために、特に意識しておきたい戦略を2つ挙げます。
サブリース契約を解約する
サブリース契約は空室リスクを回避できる反面、家賃収入の10〜20％程度が手数料として差し引かれることも多くあります。その結果、オーナーの実質的な手取り賃料は大きく低下します。
投資用不動産の売却価格は、基本的に「収益還元法（年間家賃収入÷想定利回り）」で算出されるため、このサブリース契約が物件の評価額を数百万円単位で下げる要因となり得ます。
ただし、サブリース会社が賃借人の立場となりやすく、貸主都合での解約にはハードルがあるのが実情です。しかし、契約書に記載されている解約条項の内容や、違約金規定の交渉次第では、解約に持ち込める可能性もゼロではありません。
家賃を相場に合わせて値上げする
ワークスヴィアの物件は東京23区を中心とした都心の好立地なので、インフレや賃料相場の上昇に合わせて家賃を引き上げられる可能性があります。
月に数千円の値上げでも、投資物件としての評価額は100万円単位で変動します。そのため、退去のタイミングで家賃の値上げを検討し、新たな入居者を確保することが最終的な手取り額を最大化するカギとなります。
ワークスヴィアの物件を売却する主な方法
ワークスヴィアの物件を手放す際、ルートは大きく分けて2つあります。
- 購入元のワークスヴィアに相談する
- 他の仲介・買取業者に依頼する
それぞれの特徴と、オーナーが知っておくべき「査定の裏側」を整理しました。
ワークスヴィアに相談する場合
購入元であるワークスヴィアが属するワークスグループは、投資用マンションの開発から販売、管理まで行っています。物件の仕様や管理状況も把握しているため、話が早く、手続きもスムーズに進むでしょう。
しかし、自社で再販するための「仕入れ」となる場合、利益確保のために相場よりも低い価格を提示される可能性があります。
また、残債を正確に把握されているため、足元を見られて「残債が消えるギリギリの金額」での交渉になるケースも考えられます。
ワークスヴィア以外の仲介・買取業者に依頼する場合
外部の不動産業者に依頼する方法としては、大きく「仲介」と「買取」の2つがあります。
広く購入者を募る「仲介」を利用すれば、相場以上の価格で売却できる可能性はゼロではありません。しかし、いつ買い手が見つかるか分からない不確実性があり、度重なる価格交渉で精神的に消耗してしまうケースも多々あります。
そのため、筆者としては不確実な仲介よりも、スピーディーかつ確実に現金化できる「買取」をおすすめします。
なぜ仲介ではなく買取が良いのか、その具体的な理由やメリットについては、次の章で詳しく解説します。
ワークスヴィアの物件を売却するには仲介・買取のどちらが良い？
結論から言えば、投資用マンションを売却するなら「買取」を強く推奨します。仲介売却は「市場価格で売れる」というメリットが強調されますが、投資用物件においてはリスクが伴うからです。
代表的な例は、契約を取りたいがために相場を無視した高い査定額を提示し、契約後に値下げを迫る「高預かり」。そして、自社で両手仲介を狙うために他社からの紹介を断る「囲い込み」です。これらに巻き込まれると、売却期間が長期化し、最終的には買取相場以下で手放す羽目になりかねません。
一方、専門業者による買取には以下のメリットがあります。まず、売却コストの面で大きな利点となるのが、仲介で売却する場合に発生し得る仲介手数料が不要になりやすい点です。仲介手数料は一般に「売買価格×3%＋6万円（＋消費税）」が上限の目安として語られますが、直接買取であれば、こうした費用を抑えられるケースがあります。
また、不動産売却における心理的負担である「契約不適合責任」についても、買取では免責条項を設定できることが多く、取引後のリスクを抑えやすい傾向があります。もし面積されれば、売却後に設備トラブルや不具合が見つかっても、売主が責任を負う必要がないため、取引後のリスクを限りなく低くできます。
さらに、買い手が業者であるため、最短数日から数週間という圧倒的なスピードで決済が完了します。
特に、毎月の収支が赤字で「損切り」を検討している場合や、築年数が経過して設備トラブルのリスクが高まっている物件においては、買取を選ぶのが最も合理的な判断といえるでしょう。
不動産一括査定サイトは使うべき？
「少しでも高く売りたい」という心理から一括査定サイトを利用する方も多いですが、投資用物件においてはおすすめしません。
一括査定サイトに登録すると、多数の業者から一斉に営業電話がかかってきます。その中には、前述した「高預かり」を狙う業者が混在している可能性があります。
実勢価格とかけ離れた高い査定額に惑わされ、売却の機会を逃すリスクが高い点に注意が必要です。
ワークスヴィアの物件を売却する方法のまとめ
ワークスヴィアが取り扱う、都心で好立地の投資用マンションは、その賃貸需要の高さから、比較的買い手が見つかりやすい物件といえます。
しかし、買い手が見つかりやすいといっても、必ずしも高値で売れるとは限りません。
不動産投資の出口戦略において最も重要なのは、最終的に手元にいくら現金が残るかです。その結果を大きく左右するのが、売却方法の選択。どんなにポテンシャルの高い物件であっても、売却ルートを間違えれば、その価値を十分に活かしきれず、不本意な結果に終わる可能性があります。
特に、一般的な仲介や一括査定サイトを利用する際は注意が必要です。「高預かり」によって売却期間が長期化したり、「囲い込み」によって機会損失を招いたりするリスクは無視できません。
時間が経過するほど資産価値が目減りするリスクを避け、確実に出口戦略を完遂させるためには、仲介手数料を抑えられ、売却後のリスクも整理しやすい「買取」を選ぶのが賢明な判断です。
「提示された買取価格が適正なのか判断できない」「サブリース契約の扱いに困っている」など、少しでも不安や迷いがある場合は、一人で抱え込まず、ぜひお気軽に筆者までご相談ください。
藤井の不動産実績を紹介
- ワンルームマンションを残債以上で売却！（利益は300万円）
- 一棟アパートのサブリース解除に成功！（現在毎月15万円のプラス）
- 株などの金融商品で年利20％を達成！
詳細は藤井の失敗物語に記載していますが、ワンルームマンション投資を発端に投資で総額2000万円（本来儲かっていた利益含む）の含み損となりました。
結果今はプラスですが、その当時は心臓バクバクで眠れない日々でした。
今悩んでいる方も私のように”一発逆転”できる可能性はあります！諦めないで！
