9GATES（ナインゲーツ）のサブリースは解約できるのか｜公開情報で分かること、分からないこと
引用：株式会社9GATES.
こんにちは、藤井です。
僕はワンルームマンション投資で、2055万円の含み損を出しました。営業に言われるまま買い、サブリースを付けられ、それが損失だと気づかないまま何年も持ち続けた人間です。
その経験から申し上げると、ワンルームマンション投資はやらない方がいいですし、すでに持っているなら早めに出口を考えた方がいいと思っています。
そしてサブリースは、その出口を塞ぐ仕掛けです。持ち続けるほど売却価格が下がっていく構造になっていて、僕はそれに気づくのが遅れた結果、2055万円を失いました。
この記事では、9GATES（ナインゲーツ）のサブリース解約についてまとめています。評判や口コミは扱わず、数字だけを見ていきます。
ブログ管理人：藤井（不動産戦略再建家）
昭和時代後半、愛知県生まれ。地元の国立大学卒業後、メーカーに就職。仕事の傍ら、安易に投資を開始。悪質なワンルームマンション投資をきっかけに、含み損総額2000万円という地獄を経験。自己研鑽と専門家との知己を得てすべての「負動産」を利益確定で売却・正常化した経験をもとに、現在は自己の体験から相談者への「不動産戦略再建」を趣味（生きがい）としている。「不動産戦略再建」は再現性が高いことが分析と経験から判明。
私は信頼に足る専門家との連携により、以下の成果を勝ち取りました。
- 売却戦略： ワンルームマンションを残債以上で売却し、300万円の利益を確定。
- 管理改善： 一棟アパートのサブリース解除に成功。キャッシュフローは毎月15万円のプラスへ転換。
- 資産運用： 歪んだ投資知識や思い込みを捨て、年利20％を達成する堅実なポートフォリオを構築。
邪念を振り払い、本物の投資家から「不動産のイロハ」を学んだ結果、本業でも昇進・年収アップを実現しました。詳細はこちら。
9GATESのサブリースは解約できるのか【結論】
正直なところ、やってみないと分かりません。
身も蓋も無い書き方にはなってしまいますが、9gatesに限らず、不動産取引というのは個別で条件や交渉内容が異なるのが一般的。それこそ不動産リテラシーのあるなしで相手の出方も変わるものです。
あくまで一般論になりますが、やはりサブリース契約では業者側が法律に守られているので、正面から挑んでも解約の可能性は低くなります。僕も一棟アパートの解除ではかなり苦戦しましたし、途中で弁護士に着手金110万円を払って、結局なにも起きませんでした。(サブリース契約は相手が法律違反をしていないので、弁護士は意外と無力です)
それでも最後には解除に持ち込むことができました。あれほどゴネていた相手が、材料を揃えたらあっさり応じました。
ちなみに、サブリースを外すと売却価格がおおよそ10〜25%上がります。2,000万円の物件なら220万円から500万円。違約金を払ってでもプラスに持ち込める金額感ですね。
難しいけれど、やる価値はある。それが僕の答えです！
9GATESのサブリース解約が難しい理由
9gatesに限らず、サブリース契約の解約が難しい理由を整理します。
サブリース契約では、オーナーが貸主で、サブリース会社が借主になります。日本の法律では、圧倒的に借りている側が優位な契約となっているのです。アパートの入居者が大家から「明日出て行け」と言われても出て行かなくていいのと、同じ保護がサブリース会社に働いているわけです。
貸主から解約や更新拒絶をするには「正当事由」が必要で（借地借家法28条）、しかも収支が赤字だとか、他社に変えたいとか、高く売りたいといった事情は正当事由として認められません。解約したい理由そのものが、法律上は「正当」じゃないんですね。
契約書に「いつでも解約できる」と書いてあっても、それはいつでも解約できるという意味ではありません。借主に不利な特約は無効とされるからです（同30条）。
要するに、法律で正面から殴り合うルートは最初から分が悪い。だから戦い方を変えることになります。詳しい構造は別の記事にまとめました。
9GATESのサブリース解約に使える4つの交渉材料
法律で勝てないなら、相手が「応じた方が得だ」と思う状況を作るしかありません。僕が使った材料と、相談を受けていて効くと感じているものを挙げます。
集金代行へのプラン変更として打診する
多くの管理会社は、サブリース以外に集金代行のプランを持っています。9GATESも賃貸管理を自社でやっていて、賃貸管理マネージャーや賃貸管理スタッフの採用も行っていますから、代替プランがある可能性はあります。ただ条件が公表されていないので、直接聞いてみるしかありません。
もし用意されているなら、「サブリースを解約したい」ではなく「集金代行への変更を検討している」と言った打診であれば交渉のテーブルにつける可能性があります。
違約金をこちらから提案する
意外かもしれませんが、違約金を払う前提で持っていくと動くことがあります。
たいていのオーナーは「違約金を取られたくない」と身構えます。でも逆に、こちらから金額を出して「これで手を打ちませんか」と持ちかける交渉術もあります。
ここで効いてくるのが、後で計算する売却額の上昇分です。違約金が賃料6か月分だとしても、売却額が200万円以上上がるなら払った方が得ですよね。相手方としても、賃料の6ヶ月は、サブリース手数料に換算すれば数年分の収入になるため、交渉につける可能性があります。
契約時のやり取りの証憑を揃える
契約したときの説明に引っかかるものがあるなら、当時の記録が交渉のきっかけになることもあります。
パンフレット、提案書、収支シミュレーション、メール、LINE、録音。「家賃保証があるので安心です」「◯年間は下がりません」「当社では集金代行をサブリースと呼称している」と言われた記憶があるなら、それを裏付けるものが残っていないか探してみてください。
賃貸住宅管理業法は、誇大広告等の禁止（28条）、不当な勧誘等の禁止（29条）、契約締結前の重要事項説明義務（30条）を定めています。違反が疑われるなら、国土交通省の申出制度を通じて国に情報提供できますし、国は調査や立入検査を経て必要に応じて監督処分等で対応します。
こうした相手の瑕疵がある場合は、交渉もスムーズでしょう。
契約書を最後まで読み直す
まず見てほしいのが、契約が定期借家契約になっていないかどうか。定期借家なら更新という概念がないので、期間満了で終わります。正当事由も要りません。契約書の表題や冒頭に「定期建物賃貸借」の文言があれば、交渉すら不要です。
次に契約の相手方がどの法人か。9GATESはグループを形成していますので、販売した会社とサブリース契約の相手が同じとは限りません。分かれている場合、購入時の説明を追及する相手と、解除交渉をする相手が別になります。
契約満了日も確認してください。普通借家型なら、更新拒絶の通知は期間満了の1年前から6か月前までに出す必要があります（借地借家法26条）。
あとは設定家賃と、賃料改定条項が何年ごとになっているか。借地借家法32条1項によって、借主であるサブリース会社の側から賃料の減額を請求できます。「家賃保証」で保証されているのは支払われることであって、金額が変わらないことではないんですね。
ちなみに僕が自分の契約書を最後まで読んだのは、買ってから何年も経ってからでした。もっと早く読んでいれば、失う額はずいぶん少なくて済んだはずです。
9GATESのサブリースを解約する手順
最初に契約書一式を集めます。
原契約書、覚書、重要事項説明書、更新契約書、直近2年分の送金明細。見つからないものは業者に写しを請求できます。
次に実勢賃料を調べます。貸主が同社である以上、実際にいくらで貸されているかは分かりませんが、推定はできます。賃貸ポータルサイトで同じ建物・同じ間取りの募集を探して、同一物件の他室が出ていればそれが実勢に近い数字です。出ていなければ、同じ駅・同じ築年・同じ広さで5件ほど調べて中央値を取ってください。
その数字が出たら、設定家賃を実勢賃料で割ってみてください。それがあなたの実質的な借上率です。業界一般は85〜90%程度なので、それより低ければ交渉の根拠になります。
上記の準備を整えた上で交渉に入ります。
ただ、どう言ったテーマで交渉に入っていくかは個別具体で変わってくるため、揃った材料で判断する必要があります。もし判断に迷ったら連絡ください。どう言った交渉を進めるべきか、組み立てのお手伝いはできると思います。
僕自身、弁護士に110万円払って動かなかったものが、投資に明るい義父に弟子入りして、その紹介でサブリース解除に慣れた管理会社を立てたら、拍子抜けするくらいあっさり動きました。同じ「解除してくれ」でも、誰が言うかで結果が変わる世界なんですよね。
材料を揃えるところまでは自分でできます。その先は、慣れた人と組んだ方が早いと思っています。
9GATESのサブリースを解約すると売却額はいくら上がるのか
投資用ワンルームの価格は、収益還元法によって算出されることが一般的です。収益還元法とは、「1年間の賃料 ÷ 利回り= 物件価格」という式になります。
利回りは、都内のワンルームだと3~4%ほどで、築年数や立地によって前後します。それこそサブリース物件はリスクが高いので、購入する側も利回りが高くないと買ってくれません。
一方で賃料とは、次のオーナーが受け取れる賃料のこと。つまりサブリース手数料が引かれた後の賃料になります。
9GATESは借上率を公表していないので、ここでは業界一般の水準（賃料の10〜20%が差し引かれる）で計算します。ご自身の契約書の数字に置き換えてみてください。
実勢賃料が月8万円のワンルームで、利回り4%の物件の場合、収益還元法から物件価格は2,400万円となります。
| 差し引かれている割合 | 借上賃料 | 解除後の評価上昇 | 物件価格 | 解除の上昇金額 |
|---|---|---|---|---|
| 10%（借上率90%） | 72,000円 | +11.1% | 2,160万円 | 240万円 |
| 15%（借上率85%） | 68,000円 | +17.6% | 2,040万円 | 360万円 |
| 20%（借上率80%） | 64,000円 | +25.0% | 1,920万円 | 480万円 |
引かれている割合が大きい人ほど、外したときに戻ってくる額も大きくなります。
しかも上がる理由はこれだけではありません。サブリース契約は買主に引き継がれるので、事情を知っている投資家ほど手を出したがらない。金融機関の評価も借上賃料ベースになるので、買主の融資も通りにくい。契約を外して買い手が増えれば、価格はさらに動きます。
僕が約8000万円で買った一棟マンションは、サブリース付きのまま査定に出したら3000万円でした。1000万円と言ってきた業者もいましたし、「サブリース契約でむしろマイナス評価だから無料で引き取ってもいい」と言ってきたところまでありました。
それが解除した後には、ワンルームマンションは残債以上で売れて300万円の利益が出て、一棟アパートは毎月15万円のプラスに変わりました。
まとめ
まとめると、サブリース解約は難しい交渉になります。
- 集金代行へのプラン変更として打診する
- 違約金をこちらから提案する
- 契約時の証憑を揃える
- 契約書を読み直す
この4つが糸口になります。具体的な交渉内容は個別具体によって変わってくるので、よく分からないという方は、まず僕に連絡ください。
サブリース契約を解除できると、売却額は10〜25%上昇します、金額にすると200〜500万円です。違約金を払ってでも合う計算になることが多いと思います。
僕は2055万円を失ってからようやくこの構造を理解しました。全部売り切るまでに何年もかかりましたし、もっと早く動いていれば失う額は半分で済んだはずです。
同じ状況にいる方は、まず契約書を開いて、設定家賃と契約満了日、それから定期借家か普通借家かを確認してみてください。そのうえで迷うようでしたら、ご相談いただければ分かる範囲でお答えします。
藤井の不動産実績を紹介
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ワンルームマンションを残債以上で売却！（利益は300万円）
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一棟アパートのサブリース解除に成功！（現在毎月15万円のプラス）
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株などの金融商品で年利20％を達成！
詳細は藤井の失敗物語に記載していますが、私もかつてはワンルームマンション投資を発端に、投資で総額2000万円（本来儲かっていた利益含む）の含み損となりました。
結果今はプラスですが、その当時は心臓バクバクで眠れない日々でした。
今悩んでいる方も私のように”一発逆転”できる可能性はあります！諦めないで！
