引用：株式会社青山メインランド
「ワンルームマンションは節税対策になると言われたけれど、将来的な修繕積立金の値上がりが気になる」
「築年数が経過するにつれて、このまま持ち続けて本当に利益が出るのか不安になってきた」
そんな思いから、所有物件の最適な売却方法を探していませんか？
筆者の経験上、投資用不動産は「運用に迷いや不安を感じたときが売却を検討すべきタイミング」です。
不動産は株式や投資信託のように簡単に売買できるわけではなく、現金化するまでに時間がかかるもの。判断を先延ばしにしている間にも建物の経年劣化は進み、空室リスクや家賃下落のリスクがじわじわと高まっていきます。
とはいえ、焦って過度に安い価格で手放す必要はありません。
あなたの足元を見て買い叩こうとする業者ではなく、適正な価格で購入してくれる業者を選べば、納得のいく価格で売却できる可能性は十分にあります。
この記事では、青山メインランドで購入した物件の「売却」「投資を辞める」という観点から、
- 青山メインランドで購入した物件の売却しやすさと特徴
- 売却額を引き上げる方法
- 売却方法の選択肢とそれぞれの注意点
- 実際の口コミや評判
などを解説します。特に、不動産投資を続けることに将来の不安を感じ始めている方は、ぜひ最後までお読みください。
青山メインランドの企業概要
まずは、青山メインランドの基本的な会社情報を紹介します。
| 商号 | 株式会社青山メインランド |
|---|---|
| 所在地 | 東京都千代田区内神田1丁目7番6号 北大手町ビル |
| 設立年月日 | 昭和63年4月1日 |
| 資本金 | 1億円 |
| 免許番号 |
|
| 事業概要 |
|
青山メインランドはどんな会社？事業全体の特徴
青山メインランドは、昭和63年（1988年）の設立以来、デベロッパーとして長年実績を積み重ねてきた会社です。
ここからは、ワンルームマンション投資で大失敗した経験を持つ管理人が、青山メインランドの3つの特徴とその注意点をご紹介します。
資産運用型と居住用、2つのブランドを展開
青山メインランドは、目的の異なる2つのマンションブランドを展開しています。
一つは資産形成を目的とした投資用マンション「メインステージ」シリーズ。もう一つは、居住を目的とした「ランドステージ」シリーズです。
一括借上契約（サブリース）は泣きをみる
青山メインランドは、開発から販売後の賃貸管理まで、グループ内で完結するワンストップ体制が特徴です。賃貸管理は一括借上契約（サブリース）と集金代行契約を提供しています。
ただし、一括借上契約は、空室時でも賃料が保証される反面、手数料により受取額が相場より低くなります。メインランドグループ販売物件は90％、そうでない場合は家賃相場の85％での借上げです。
しかも、定期的な賃料見直しによる減額のリスクや、法律上解除がかなり難しいことなど、デメリットを挙げればキリがありません。
首都圏エリアを中心とした事業戦略
青山メインランドの事業エリアは、東京23区内や横浜・川崎など首都圏の都市部が中心です。
特に資産運用型マンションにおいては、「最寄り駅から徒歩10分圏内」といった利便性の高い立地を重視しています。
青山メインランドの不動産の口コミ・評判
青山メインランドで実際に投資用不動産を購入した人からは、どのような声が上がっているのでしょうか。
ここでは、第三者媒体に掲載されている良い口コミと悪い口コミをそれぞれ2つピックアップしてご紹介します。
青山メインランドの良い口コミ
私の営業担当者に関して言えば、知識が豊富で熱意が伝わってくるほど、真面目で優秀な印象でした。投資のリスクをご自身のリスクとして考えていると仰っていました。信頼が置ける言動を常にしてくれたので、今では何かあると色々と相談させて頂いています。普通は売ったら後は単純に面倒くさいでしょうから、大抵の場合は無視に近い対応なんですが、こちらの営業は人間臭さと骨があるなと思います。知り合いも同じ理由で不動産投資を青山メインランドさんと始めたそうで、そんな強みが青山メインランドさんの差別化サービスなのかもしれません。
引用元：不動産投資のミカタ
（前略）当初は毎日のように電話があったため、当初はやや困惑しましたが、商談では丁寧にヒアリングした上で、私の投資目的に沿う提案をしてくれたため、好印象に変わっていきました。
商談時の質疑応答でも、基本的に丁寧でわかりやすい回答をしてくれ、その場でわからないことも「確認してから後ほどメールします」と、ごまかさない姿勢に安心感を覚えました。
無理に購入を勧めるようなこともなく、商談後にもこちらの希望条件に合う物件があれば随時メールで紹介してくれたため、ありがたかったです。
引用元：不動産投資のミカタ
青山メインランドは、営業力が強いと言われるだけあって、口コミのような「熱意」や「丁寧さ」により、オーナーと深い信頼関係を築いているケースも少なくないようです。
しかし、忘れてはいけないのが「担当者の人柄」と「投資としての収益性」は別問題だということ。「いい人だから」と情に流されて判断を鈍らせることなく、数字に関してはあくまでシビアな目でチェックし続けることが大切です。
青山メインランドの悪い口コミ
サブリースを猛烈に勧められ、当時不動産投資初心者だった事もありサブリースしました。結果、こちらの会社に有利な形になりオーナーとしては適当にあしらわれる事もしばしばあり、とても残念な経験だと正直に思いました。猛省しています。
引用元：不動産投資のミカタ
新築なので都内で利回り4%を切ります。入居率は立地のお陰で空室期間1ヶ月未満と超安全。なのでサブリース不要なのですが外せません。オーナーにサブリース解除不可として寄生して、収益をこの会社に取られます。リスクだけ負わされているという点で投資メリットが明らかに低い。
運用中は数千円〜数万円の影響でそれほど大きなデメリットを感じないかも知れないけれど、売却時のサブリース解除不可条件が大きく収益性を毀損することは明らか。同じ立地、物件スペックで売却時の予想や価格を、他の不動産企業数社にセカンドオピニオンとして話を聞いてから判断した方が良いでしょう。
引用元：不動産投資の味方
サブリース契約は、青山メインランドの物件のように都内の好立地であれば、本来不要なケースが多いです。逆に「売却価格を下げる足かせ」になってしまうリスクもあります。
投資初心者のうちは、営業担当者の「安心」という言葉や熱意に押されてしまいがちですが、それがオーナーの「利益」につながるとは限りません。
「話が違う」「不利だ」と少しでも感じたら、傷口が広がる前に外部の専門家に相談するなど、早めに行動を起こすことが重要です。
青山メインランドで購入した物件は売却しやすい？取り扱い物件の特徴
ここからは、青山メインランドで購入した物件の特徴や契約している管理形態といった観点から、「売却しやすいのかどうか」を解説します。
「メインステージ」は都心で駅近が中心
青山メインランドの投資用マンション「メインステージ」シリーズは、都心の駅近という条件を重視して供給されています。中古マンション市場においては、立地が資産価値を大きく左右するため、メインステージは一定の需要が期待できるでしょう。
賃貸需要が途切れにくいエリアに位置する物件が多いため、買い手も見つかりやすいと考えられますが、買い手がつくことと、利益が出るかどうかは別問題です。
金融機関の評価は高め
売却のしやすさを判断するうえで、金融機関の評価は重要なポイントです。
先述のように、青山メインランドの物件は首都圏の駅から徒歩圏内の物件が中心であるため、金融機関の担保評価が出やすく、売却には比較的有利といえます。
サブリース契約の場合は売却価格が激減
物件のポテンシャルや金融機関の評価は高い一方で、売却時の最大の懸案事項となり得るのが「一括借上契約（サブリース）」です。
口コミからもわかるように、青山メインランドの物件は、サブリース契約になっていることが多く、売却時にはハードルになることがあります。
なぜなら、利回りはサブリース手数料が引かれた賃料を基準に計算されるため、通常の管理契約物件に比べて売却価格が伸び悩むケースがあるからです。
したがって、このサブリースをどう扱うかが手残り金額を大きくするためのカギとなります。
青山メインランドの物件の売却額を引き上げる方法
サブリース契約を利用している場合、空室リスクなどを回避できる対価として、家賃収入から保証料が差し引かれ、手取り賃料が下がり、物件の評価額を下げる要因となり得ます。
ただし、売却前に収益性を最大限に高めれば、買取価格を引き上げることも可能です。ここからは、青山メインランドの投資用マンション売却時の具体的な戦略を2つ挙げます。
サブリース契約を解約する
サブリースはオーナー側の都合による中途解約がほぼ不可能とされていますが、契約書の内容や管理状態によっては解約に持ち込める可能性も0ではありません。
サブリース解約後、満室にして家賃を上げる
空室状態は買い手にリスクを負わせるため、価格交渉の材料となりがちです。空室が生じた場合は、最低限のハウスクリーニングを行うなどして、できるだけ早く入居者を見つけましょう。
新しい入居者を見つけてからオーナーチェンジ物件として売り出すことで、買い手はリスクなく家賃収入を引き継ぐことができるため、物件に対する評価額が上がりやすくなります。
また、昨今のインフレに合わせて家賃を少しでも引き上げる努力をしましょう。5,000円でもあげられれば、収益還元法により売却額は100万円単位で引き上げられます。
青山メインランドの物件を売却する主な方法
青山メインランドの投資用マンションを売却する際の選択肢は、大きく分けて二つあります。
- 購入元の青山メインランドに相談する
- 他の仲介・買取業者に依頼する
それぞれにメリット・注意点があるため、自身の状況や目的に合った方法を選ぶことが重要です。
青山メインランドに相談する場合
多くの方が、まずは青山メインランドへの相談を検討するのではないでしょうか。
その場合、会社側が物件の管理状況を熟知しているため、査定や書類の準備に手間がかからず、スムーズな手続きが想定されます。
ただし、残債を把握されていることが不利に働く可能性もあります。残債ギリギリラインでの買取価格を提示されることがあるため、提示額が適正価格なのか、慎重に判断することが必要です。
青山メインランド以外の仲介・買取業者に依頼する場合
仲介業者に依頼すると、市場で広く買い手を募るので、相場以上での売却も目指せます。しかし、時間をかけても買い手が現れなかったり、価格交渉で疲弊したりするケースも少なくありません。
筆者としては、仲介よりも確実で速やかに現金化できる「買取」を推奨します。仲介手数料を負担する必要がなく、売主につきまとう契約不適合責任（瑕疵担保責任）のリスクも避けられます。
青山メインランドの物件を売却するには仲介・買取のどちらが良い？
結論から言えば、青山メインランドの投資用マンションを売却する際は、「仲介」よりも「買取」を推奨します。
仲介には、売主自身が売出価格を設定できるというメリットがあります。しかし、投資用マンションの場合、最終的な成約価格は周辺相場や利回り水準に収斂していくのが実情です。
また、実需向け物件とは異なり、投資用物件の買主は提携ローンを利用する一般の個人ではなく、自己資金や独自の融資枠を持つプロ投資家であることがほとんど。そのため、価格交渉の場では「この利回りでは買えない」「他にも選択肢がある」など、足元を見て交渉されて金額が安くなってしまうリスクもあります。
また、仲介を営む不動産会社は、契約獲得を優先するため、相場より高い査定額で媒介契約を結び、後に価格を下げさせる「高預かり」や、他の業者に情報を公開しない「囲い込み」などが行われることも。結果として、売却期間が長期化し、最終的に安く売却せざるを得ないケースも発生しています。
一方、買取であれば早期に現金化できることや仲介手数料が不要になるメリットがあります。また、売主が負う契約不適合責任（瑕疵担保責任）が免責されるため、売却後のトラブルもなくなります。
不動産一括査定サイトは使うべき？
一括査定サイトは複数の会社の査定額を一度に取得できる便利なサービスに見えますが、投資用物件の売却においては売主に不利益となるリスクがあります。
主な懸念点としては、高預かりと営業目的の査定が挙げられます。他社より高い査定額を提示して売主と媒介契約を結び、その後徐々に値下げを迫るという手法が横行していますし、査定依頼後にしつこい営業に悩まされる人も少なくありません。
投資用マンションの売却を成功させるには、査定額の競争ではなく、信頼できる専門業者を見つけられるかにかかっています。一括査定サイト経由で集まる業者には、物件を買い叩こうとする業者や、囲い込みを狙う業者が紛れていることがあるため、注意が必要です。
青山メインランドの物件を売却する方法のまとめ
青山メインランドが手掛ける投資用マンション「メインステージ」シリーズは、立地の魅力から買い手が付きやすいという特徴があります。
ただし、売りやすいことと高値で売れることはイコールではありません。最も重要なのは、最終的な売却価格です。損切りを回避し、利益を確保するために、可能な限りの手を尽くしましょう。
その成否を分けるのが、売却方法です。どれほど優秀な物件であっても、売却ルートの選択を間違えると、その価値を十分に活かしきれない結果につながりかねません。
特に仲介や一括査定サイトを利用する場合、「高預かり」や「囲い込み」といったリスクは無視できず、時間の経過とともに大切な資産の価値をすり減らしてしまう恐れがあります。余計なトラブルを避け、確実に出口戦略を完了させるためには、仲介手数料が一切かからず、売却後の契約不適合責任も免責される「買取」を選ぶのがおすすめです。
「売却価格が適正な金額か判断できない」「信頼できる不動産会社が見つからない」など、少しでも不安や迷いがある場合は、一人で抱え込まず、ぜひお気軽に筆者までご相談ください。
藤井の不動産実績を紹介
- ワンルームマンションを残債以上で売却！（利益は300万円）
- 一棟アパートのサブリース解除に成功！（現在毎月15万円のプラス）
- 株などの金融商品で年利20％を達成！
詳細は藤井の失敗物語に記載していますが、ワンルームマンション投資を発端に投資で総額2000万円（本来儲かっていた利益含む）の含み損となりました。
結果今はプラスですが、その当時は心臓バクバクで眠れない日々でした。
今悩んでいる方も私のように”一発逆転”できる可能性はあります！諦めないで！
