引用：エスリード株式会社
「エスリード やばい」
ネット上で所有物件について検索し、このような不穏なキーワードを目にして不安を感じていませんか？
- 「毎月の収支がマイナスで、これ以上持ち出し（赤字）が続くなら手放したい」
- 「将来的な修繕積立金の増額や空室リスクが不安だ…」
エスリードから投資用物件を購入し、現在このような悩みを抱え、「この物件を売却するにはどうすればいいのだろう？」とこの記事にたどり着いたのではないでしょうか。
誤解のないよう最初にお伝えしておきます。エスリードは決して違法なことをするような「やばい悪徳業者」ではありません。森トラストグループに属する東証プライム上場企業であり、関西圏を中心に高品質なマンションやアパートを供給し続ける立派な総合不動産デベロッパーです。
しかし、「新築ワンルームマンション投資」というビジネスモデル自体に潜む構造的な罠（高値掴みやサブリース契約など）にハマってしまうと、どれだけ企業の信用力が高くても、結果的に「毎月の赤字が苦しい…このままではやばい！」と激しく後悔してしまうのが実態です。かくいう私がまさにそうでした。
私の経験談からズバリ申し上げます。「運用に少しでも迷いや不安を感じたなら、今すぐ手放して投資を辞めるべき！」です。ワンルームマンション投資は、百害あって一利なしです。
この記事では、不動産投資の失敗から再建を果たした私、藤井が、エスリードの物件の投資目線での特徴や、残債・サブリースに潜む「売却時の壁」、そして損失を最小限に抑えて「利益を出して手放すための具体的なステップ」を忖度なしで徹底解説します。
ブログ管理人：藤井（不動産戦略再建家）
昭和時代後半、愛知県生まれ。地元の国立大学卒業後、メーカーに就職。仕事の傍ら、安易に投資を開始。悪質なワンルームマンション投資をきっかけに、含み損総額2000万円という地獄を経験。自己研鑽と専門家との知己を得てすべての「負動産」を利益確定で売却・正常化した経験をもとに、現在は自己の体験から相談者への「不動産戦略再建」を趣味（生きがい）としている。「不動産戦略再建」は再現性が高いことが分析と経験から判明。
私は信頼に足る専門家との連携により、以下の成果を勝ち取りました。
- 売却戦略： ワンルームマンションを残債以上で売却し、300万円の利益を確定。
- 管理改善： 一棟アパートのサブリース解除に成功。キャッシュフローは毎月15万円のプラスへ転換。
- 資産運用： 歪んだ投資知識や思い込みを捨て、年利20％を達成する堅実なポートフォリオを構築。
邪念を振り払い、本物の投資家から「不動産のイロハ」を学んだ結果、本業でも昇進・年収アップを実現しました。詳細はこちら。
エスリードで購入した物件は売却しやすい？
エスリードの物件を売却するにあたり、まずは同社の物件が不動産市場においてどのような立ち位置にあるのかを客観的に理解する必要があります。
関西圏の好立地と「レジエス（アパート）」の流動性の高さ
エスリードは、本社を構える大阪を中心とした近畿圏において、圧倒的なマンション供給戸数を誇ります。徹底したリサーチに基づいた賃貸需要が途切れにくい好立地を厳選しているため、中古市場においても買い手は見つかりやすいと言えます。
また、マンションだけでなく、耐震等級3を取得した高品質な一棟アパート「レジエス」も展開しており、次の購入者が銀行融資（長期ローン）を引きやすいという売却時の大きなアドバンテージを持っています。
【要注意】「8年連続完全在庫ゼロ」が意味する高値掴みの罠
エスリードは「8年連続で完全在庫ゼロ（竣工物件完売）」を達成するなど、非常に高い販売力を持っています。
しかし、「買い手が見つかりやすい（売りやすい）」ことと「あなたのローン残債が消えるほどの高値で売れるか」は全く別問題です。ここがエスリードの物件を売却する際の最大の壁になります。
同社のような大手デベロッパーから直接物件を購入した場合、その販売価格には、土地の仕入れ値や建築費だけでなく、森トラストグループとしてのブランド維持費、大規模な広告費、手厚いサポート体制といった「見えないコスト（業者の利益）」がたっぷり含まれています。
いざ物件を中古市場に出した瞬間、次の買主が評価するのは「毎月いくら儲かるか（利回り）」だけです。「東証プライム上場の物件だから」という付加価値は、査定額にはほとんどプラスされません。購入時の価格と市場の査定額の間に数百万円単位のギャップが生まれ、売却時期によっては“損切り”状態に陥る危険性が十分にありえます。
売却の足を引っ張る「サブリース」と「自社管理」の罠
損切りを防いで高く売却するためには、利回りを下げる元凶を排除する必要がありますが、ここで投資用物件特有の壁が立ち塞がります。
サブリース（借り上げ）契約が売却価格を激減させる
エスリード物件のオーナーの中には、空室リスクを恐れてサブリース（家賃保証）契約を結んでいる方も多いでしょう。
しかし売却時には、このサブリースが「最大の足枷」になります。手数料が引かれた安い家賃で利回りが計算されるため、物件の査定額が数百万円単位でガクッと下がります。さらに「次のオーナーが管理会社を自由に変更できない」という制約がネックとなり、市場価格よりも大幅な安値での取引を強いられます。
「手出しがやばいから売却したい。サブリースを解約してほしい」と申し入れても、借地借家法という法律を盾に解約を拒否されたり、多額の違約金を請求されたりするトラブルが後を絶ちません。
企画から管理までの「一貫体制」が招く不都合
エスリードは企画から販売、その後の賃貸管理までをグループ内で完結させる「製販管一貫体制」をとっています。
安心感がある一方で、売却時には「管理会社があなたのローン残債を正確に把握している」という事態を招きます。グループ会社に売却の相談をした場合、市場の適正価格ではなく「残債をわずかに上回る（あるいはギリギリ損切りになる）価格」を狙って査定額を調整されるリスクが構造上否定できないのです。
エスリードの物件の売却額を引き上げる鉄則
高値掴みをしてしまった物件を、少しでも高く（あるいは手出しを最小限に抑えて）手放すためには、ご自身で物件の「収益評価額」を意図的に引き上げる事前準備が不可欠です。
1. サブリースが付いている場合は絶対に解除する
まずは前述したサブリースを解除し、一般的な集金代行や自主管理に戻して「100%の実質家賃」をアピールすることが、適正価格で売るための大前提です。自力での解約が難しい場合は、専門の業者に相談してください。
サブリース契約で悩んでいる方の中には、「解約したいのに踏み出せない」「会社に逆らうのが怖い」と感じている方が少なくありません。
もし悩んでいるのであれば、こちらの記事を読んでみてください。
2. 稼働率を維持し、家賃を引き上げる
投資用不動産の価値は「現在の家賃収入（利回り）」でほぼ決まります。昨今のインフレや物価高を背景に、退去のタイミング等で適正相場まで家賃を引き上げる交渉を行います。
家賃が月に数千円上がるだけでも、物件の売却評価額は数十万〜数百万円単位で跳ね上がります。売る前に物件の「商品価値」を自ら磨き上げるのです。
外部業者への売却は「仲介」か「買取」か？
残債を把握されているグループ会社に頼らず、外部の不動産会社に適正価格で売却する場合、「仲介」と「買取」の2つの手段があります。
投資物件の仲介市場には、契約欲しさに相場とかけ離れた高値を提示する「高預かり」や、自社だけで手数料を独占するために他社からの買い付けを遮断する「囲い込み」といった悪しき商慣習が蔓延しています。これらに巻き込まれると、売却期間が長期化し、最終的に大幅な値下げを余儀なくされます。
筆者が強く推奨するのは、ワンルーム専業の不動産会社が直接買主となる「買取」です。
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仲介手数料（売買代金の約3%）が一切不要
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売却後の設備故障などに対する「契約不適合責任」が免責される
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ローン審査落ちによる白紙撤回の心配がなく、最短数週間で現金化できる
手残りの金額が確定しやすく、将来的なトラブルリスクもゼロになるため、最も堅実で安全な選択と言えます。
【警告】不動産一括査定サイトは使うべき？
インターネットで複数社に査定依頼ができる「一括査定サイト」は便利に見えますが、絶対に安易な利用は避けてください。
一括査定サイトは、前述した「高預かり（わざと高い査定額を出して契約だけを狙う）」をする業者の巣窟です。高い数字に惹かれて専任媒介契約を結んだ後、「全然売れないので値段を下げましょう」とジワジワと価格を下げられ、最終的に買い叩かれるのがオチです。
また、登録直後から鳴り止まない営業電話に精神を削られ、冷静な判断ができなくなります。
大切な資産を守り、ダメージを最小限に抑えるためには、不特定多数に査定をばら撒くのではなく、投資物件の扱いに慣れ、サブリース解除のノウハウも持つ「信頼できる専門の買取業者」を自ら選び、じっくり交渉することが唯一の正解です。
まとめ：投資を辞め、赤字物件から利益を出して逃げるために
エスリードが手掛ける物件は、関西圏の好立地や森トラストグループの信用力という強力な武器を持っており、不動産市場におけるポテンシャルは決して低くありません。だからこそ、売却方法の選択を誤って安く買い叩かれてしまうのは本当にもったいないことです。
残債を把握されているグループ会社への直接相談や、一括査定サイトにおける「高預かり」の罠を避け、事前の準備（サブリース解除や家賃交渉）をしっかりと行いましょう。その上で、手数料不要で安全な「直接買取」を選択することをおすすめします。
「自分の物件の客観的な市場価値を知りたい」
「毎月の赤字が苦しい、売却するにはどうすべきか迷っている」
エスリード株式会社の企業概要と口コミ
最後に、エスリードの会社情報と、実際のオーナーからのリアルな口コミを整理しておきます。
| 会社名 | エスリード株式会社 |
| 所在地 | 大阪市福島区福島6丁目25番19号 |
| 設立 | 1992年5月8日 |
| 資本金 | 19億8,300万円 |
| 免許番号 | 宅地建物取引業者免許/国土交通大臣(7)第5489号 |
| 事業概要 | 総合不動産業（森トラストグループ） |
エスリードの事業の特徴
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近畿圏（関西圏）を中心に展開
創業以来68,000戸の供給実績があり、近畿圏のマンション供給戸数において長年にわたりトップクラスの実績を誇ります。
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企画から販売、管理まで一貫体制
エスリードリアルティ株式会社やエスリード賃貸株式会社など、複数のグループ会社を擁し、不動産に関連する各分野をグループ内で分担する「製販管一貫体制」を構築しています。
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マンションだけでなく一棟アパートも
高水準の性能等級を取得した木造・鉄骨造の一棟アパート「レジエス」も展開しています。
藤井の不動産実績を紹介
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ワンルームマンションを残債以上で売却！（利益は300万円）
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一棟アパートのサブリース解除に成功！（現在毎月15万円のプラス）
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株などの金融商品で年利20％を達成！
詳細は藤井の失敗物語に記載していますが、私もかつてはワンルームマンション投資を発端に、投資で総額2000万円（本来儲かっていた利益含む）の含み損となりました。
結果今はプラスですが、その当時は心臓バクバクで眠れない日々でした。
今悩んでいる方も私のように”一発逆転”できる可能性はあります！諦めないで！
