プレサンス（旧プレサンスコーポレーション）のサブリース解約｜公開情報から読み解く「借上システム」の構造と出口戦略
引用：株式会社プレサンス
こんにちは、藤井です。
本記事では、プレサンスの物件を保有しており、今現在サブリース解約に困っている方に向けて執筆しています。サブリース契約は不動産投資の販売とセットで提案される借上契約のことで、巷では家賃保証契約という人もいます。
しかし、サブリース契約をしていると保証料が高額で収支が圧迫されること、売却時に評価額が伸びにくいこと、売却相手が限られることなどから、投資全体で見ればデメリットも目立ちます。
私自身、サブリース契約によって2000万円の含み損を抱えた過去を持ちます。
本来であればプレサンスに解約を申し出てスムーズに解約されることが一番なのですが、サブリース契約という構造上、スムーズにいかないケースも否定できません。
そのためこの記事では、プレサンスの借上システムについて、公開されている情報だけを調べてまとめています。評判や口コミは扱わず、数字だけを見ていきます。
ブログ管理人：藤井（不動産戦略再建家）
昭和時代後半、愛知県生まれ。地元の国立大学卒業後、メーカーに就職。仕事の傍ら、安易に投資を開始。悪質なワンルームマンション投資をきっかけに、含み損総額2000万円という地獄を経験。自己研鑽と専門家との知己を得てすべての「負動産」を利益確定で売却・正常化した経験をもとに、現在は自己の体験から相談者への「不動産戦略再建」を趣味（生きがい）としている。「不動産戦略再建」は再現性が高いことが分析と経験から判明。
私は信頼に足る専門家との連携により、以下の成果を勝ち取りました。
- 売却戦略： ワンルームマンションを残債以上で売却し、300万円の利益を確定。
- 管理改善： 一棟アパートのサブリース解除に成功。キャッシュフローは毎月15万円のプラスへ転換。
- 資産運用： 歪んだ投資知識や思い込みを捨て、年利20％を達成する堅実なポートフォリオを構築。
邪念を振り払い、本物の投資家から「不動産のイロハ」を学んだ結果、本業でも昇進・年収アップを実現しました。詳細はこちら。
プレサンスのサブリースは解除できるのか
結論からいうと、解約できるかどうかは個別ケースごとに異なります。
サブリース解約は交渉によっていかに相手の譲歩を引き出すかが重要なため、このような結論になります。
手前味噌ではありますが、私自身は自分の物件含めて、相談者の方のサブリース解約のお手伝いをさせていただいて、成功に導いた経験はあります。どのケースも一辺倒のやり方ではないため、どのくらい不動産業者を交渉のテーブルに付かせる材料があるかで成功率は左右される印象です。具体的には、契約書、過去のやり取り、入金履歴などをみながら材料を探す形です。
プレサンスに関しては、同社が集金代行システムを自社商品として持っており、まずはプラン変更のお願い、という形で交渉を始められる可能性はゼロではありません。一般的にはサブリース解除＝顧客流出となる話ですが、同社の場合は集金代行へのプラン変更という打診をすることが可能になります。
法律上はサブリース契約である以上、門前払いや高額な違約金請求が一般的ですが、プラン変更であれば交渉が進む可能性もゼロではありません。これは、自社に代替プランを持たないサブリース専業の会社では使えない、プレサンス契約者に固有の選択肢です。
そもそも同社は入居率99.6%を公表しており、空室率0.4%のリスクに対して空室保険(サブリース契約)に入り続ける意味があるのかも疑問ですね。
プレサンスの借上システムとは
契約者の方でも把握していないことが多いので、最初に整理しておきます。
2026年4月1日、商号が「株式会社プレサンスコーポレーション」から「株式会社プレサンス」に変更されました。手元の契約書は旧社名のはずですが、契約の効力に影響はありません。
もうひとつ、上場企業ではなくなっています。オープンハウスグループが2025年1月にTOBを実施し、同年3月28日に東証スタンダード市場を上場廃止、4月に完全子会社となりました。買収額は約606億円と報じられています。もともと2021年から連結子会社でしたが、完全に取り込まれた形です。
事業規模は同社の公表値で、管理戸数25,000戸以上、入居率99.6%（いずれも2026年2月時点）。年間の賃貸契約件数は約6,700件で、そのうち法人契約が約1,900件とされています（2024年4月〜2025年3月）。
賃貸管理には3つのプランがあります。入居者から直接オーナーに家賃が振り込まれる「直接契約システム」、同社が家賃を回収して送金する「集金代行システム」、そして同社が物件を借り上げて転貸する「借上システム」で、サブリースにあたるのが3番目です。
プレサンスは入居率99.6%でなぜサブリースを売るのか
サブリースという商品の中身を整理すると、要するに空室リスクの保険です。空室が出ても一定額が入る代わりに、賃料の一定割合を手放す。保険である以上、判断基準は「支払う保険料が、ヘッジできるリスクを上回っていないか」の一点になります。
プレサンスは入居率99.6%を公表しています。空室率にすると0.4%です。
加えて、年間賃貸契約約6,700件のうち約1,900件、およそ28%が法人契約であることも公表されています。法人契約の比率が高いということは、賃貸需要が相対的に安定していることを示します。
同社自身の発表を信じるなら、そもそもヘッジすべき空室リスクがきわめて小さいことになります。
一方、サブリース契約のコストは賃料の10~20%が一般的。空室保証なし管理費用(集金代行契約)は賃料の3~5%が一般的なので、空室保証に追加で5~15%を支払っている計算になります。
ちなみに同社の集金代行契約の費用は、3,000円で固定されています。
プレサンスの借上システムと集金代行はどちらが得か
借上システムの借上率は契約ごとに異なり、公表されていません。ここでは業界一般的な水準（80〜90%）の中間として88%を仮定します。
設定家賃が月8万円のワンルームの場合、集金代行なら差し引かれるのは3,000円で手取り77,000円、借上システムなら9,600円が引かれて手取り70,400円。月の差額は6,600円、年間では79,200円になります。
一方で、ヘッジしているリスクはどれくらいか。空室率0.4%を金額に直すと、月あたり約320円相当です。
月320円のリスクを避けるために、月6,600円を払っている計算になります。
区分1戸で年8万円ほど、10年保有なら80万円ほどの差です。
もっとも、この試算には注意点があります。借上率は契約により異なるので実際にはもっと高い可能性がありますし、免責期間や原状回復費の負担区分といった賃料以外の条件も比較に含めるべきです。空室が均等に0.4%発生するわけでもなく、自分の1戸が長期空室になる可能性はゼロではありません。精神的な安心という、数値化できない価値もあります。
それでも、ご自身の契約書に書かれた実際の借上率を代入して、この計算をやり直してみる価値はあると思います。
公平を期すために書いておくと、入居率を掲げる不動産会社は多いものの、算定式まで明記している会社は多くありません。プレサンスは入居率の計算式と空室戸数の数え方を注記として公開しています。定義が示されているからこそ読み手が自分で解釈できるわけで、この透明性は評価すべき姿勢だと思います。
私が引っかかっているのは会社の姿勢ではなく、入居率99.6%を実現できる管理力があるのなら、そのオーナーが空室保険を買う必要はどこにあるのか、という一点です。
プレサンス上場廃止でオーナーに何が変わったか
上場企業には有価証券報告書の提出義務があり、そこには事業構造やセグメント別の収益に加えて「事業等のリスク」が開示されます。サブリース事業を持つ企業なら、借上賃料の減額可能性といったリスクが投資家向けに率直に書かれているのが通例です。
2025年3月の上場廃止により、この定期開示はなくなりました。オーナーから見ると、契約相手の財務状況を独立して検証する手段が減ったことになります。つまり、万が一企業運営に財務的なリスクが生じていたとしても、判断が難しくなったとも言えます。
プレサンスのサブリースを解除する方法
サブリース契約では業者側が「借主」となって借地借家法の保護を受けるため、貸主であるオーナーからの解約申入れや更新拒絶には正当事由が必要です（借地借家法28条）。収支が合わない、他社に変えたいといった経済的な事情は、正当事由として認められにくいのが実情で、契約書に「いつでも解約できる」旨があってもそれだけでは足りません（同30条）。
この構造はプレサンスに限らず、すべてのサブリースに共通します。詳しくは別の記事にまとめています。
そのうえで、プレサンスの場合の進め方について解説します。
前提として、サブリース解約は法律で相手を負けさせることはほぼ不可能なので、交渉で譲歩を引き出すことがゴールです。これをやれば必ず解約、というものではなく試行錯誤していくものという認識を持ってください。
多くのサブリース会社は、解約されれば管理契約ごと失うので全力で抵抗します。ところがプレサンスには、集金代行システムという別プランが自社商品として存在します。借上システムから集金代行への切り替えは、同社にとって顧客を失う話ではないため、譲歩を引き出せる可能性があります。
なので、「サブリースを解約したい」ではなく「集金代行プランへの変更を検討している」と伝えることをおすすめします。法的に解約を勝ち取るのと、商品プランを変更するのとでは、相手の心理的な抵抗がまったく違います。自社に代替プランを持たないサブリース専業の会社では提案できない方法です。
続いて、契約書で確認すべき点が5つあります。
- 契約が普通借家か定期借家か（定期借家なら期間満了で終了できます）
- 契約期間と次の満了日
- 借上率の実数
- 免責期間の有無と長さ
- 中途解約条項と違約金の水準
です。原契約書、覚書、重要事項説明書、更新契約書、直近2年分の送金明細を揃えれば確認できます。
プレサンスの物件を売却するときの注意点
サブリース付きの物件は、借上賃料をもとに収益還元されるので評価額が下がりますし、契約が買主に承継されるため事情を知る投資家ほど敬遠します。金融機関の評価も借上賃料ベースになるので、買主の融資も通りにくい。つまりサブリースを外すことは、売却価格そのものを引き上げる作業です。私がワンルームマンションを残債以上で売却して300万円の利益を確定できたのも、この順番を守ったからでした。
サブリースを外すことはゴールではなく、ワンルーム投資から抜けることがゴールです。サブリースは、そこへ向かう最初の関門にすぎません。
私は2000万円を失ってからようやくそれに気づき、全部売り切るまでに何年もかかりました。もっと早く動いていれば、失う額は半分で済んだはずです。
同じ状況にいる方は、まず契約書を確認して、借上率を先ほどの計算に入れてみてください。また、集金代行への変更打診が通らないようなら、他にも解約に向けた現実的な動きを検討する必要があります。行き詰まった方は、LINEから相談くださいね。現状を明確にして、一緒にサブリース解約を勝ち取りましょう。
藤井の不動産実績を紹介
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ワンルームマンションを残債以上で売却！（利益は300万円）
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一棟アパートのサブリース解除に成功！（現在毎月15万円のプラス）
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株などの金融商品で年利20％を達成！
詳細は藤井の失敗物語に記載していますが、私もかつてはワンルームマンション投資を発端に、投資で総額2000万円（本来儲かっていた利益含む）の含み損となりました。
結果今はプラスですが、その当時は心臓バクバクで眠れない日々でした。
今悩んでいる方も私のように”一発逆転”できる可能性はあります！諦めないで！
