「毎月の赤字が苦しく、投資用マンションを手放したい」
「ネットで見つけた株式会社リバティに売却相談をしてみようか迷っている」
投資用不動産の売却を検討し、株式会社リバティ（大阪）のホームページにたどり着いた方もいるでしょう。売却に向けて専門業者に相談しようとする行動力は、赤字から抜け出すための素晴らしい第一歩です。
ただ、投資用ワンルームマンションの売却には、一般的なマイホームの売却とは全く異なる「特有の罠」と「必須のステップ」が存在します。
この記事では、同社のような不動産会社に売却を依頼する際に「必ず確認すべき懸念点と注意点」を、実体験に基づくプロの視点からまとめました。
私自身、過去に不動産投資で2,000万円の含み損を抱える厳しい状況を経験しました。そこから物件を整理し、現在は数多くのオーナー様をサポートしてきた知見をもとにお話しします。
ブログ管理人：藤井（不動産戦略再建家）
昭和時代後半、愛知県生まれ。地元の国立大学卒業後、メーカーに就職。仕事の傍ら、安易に投資を開始。悪質なワンルームマンション投資をきっかけに、含み損総額2000万円という地獄を経験。自己研鑽と専門家との知己を得てすべての「負動産」を利益確定で売却・正常化した経験をもとに、現在は自己の体験から相談者への「不動産戦略再建」を趣味（生きがい）としている。「不動産戦略再建」は再現性が高いことが分析と経験から判明。
私は信頼に足る専門家との連携により、以下の成果を勝ち取りました。
- 売却戦略： ワンルームマンションを残債以上で売却し、300万円の利益を確定。
- 管理改善： 一棟アパートのサブリース解除に成功。キャッシュフローは毎月15万円のプラスへ転換。
- 資産運用： 歪んだ投資知識や思い込みを捨て、年利20％を達成する堅実なポートフォリオを構築。
邪念を振り払い、本物の投資家から「不動産のイロハ」を学んだ結果、本業でも昇進・年収アップを実現しました。
株式会社リバティの概要と「媒介」の意味
投資不動産・売却相談センター(株式会社リバティ)についてネット上の口コミ等は目立って見当たりませんが、事業内容を確認すると「媒介（仲介）」という言葉が記載されています。これは、売主（あなた）と買主の間に立って不動産取引をまとめる、あるいは場合によって自社で買い取る（買取）事業を行っていることを意味します。
まともな不動産会社であれば、親身に相談に乗ってくれるはずです。しかし、投資用ワンルームマンションの売却において、ただ単に「媒介（仲介）」をお願いして待っているだけでは、本来の価値で売却することは非常に困難です。
同社を含め、不動産会社に相談する前に必ずチェックすべき「4つの注意点」を解説します。
注意点1：仲介の「査定額」を鵜呑みにしないこと
不動産会社に相談すると、まず「あなたの物件は〇〇万円で売れますよ」という査定額が提示されます。ここで絶対に気をつけるべきは、仲介メインの会社が出す査定額はある程度高めになっていることが多く、金額を鵜呑みにしてはいけないということです。
仲介業者のビジネスは、まずあなたと「媒介契約」を結ぶことから始まります。他社より高い査定額を提示して気を引き、契約を取ること（高預かり）が横行しているのが業界の実態です。 しかし、いざ売りに出してもその高値では買い手がつかず、数ヶ月後に「市場の反応が悪いので価格を下げましょう」と結局は相場以下の金額まで落とされるケースが後を絶ちません。
「いくらで売れるか（査定額）」ではなく、「確実にその価格で買い取ってくれるのか」を確認することが重要です。
注意点2：「仲介」ではなく「買取」かを確認する
ワンルームマンションは、一般のサラリーマンが「不動産会社の提携ローン」を使ってフルローンに近い形で取引が行われる特殊な市場です。仲介市場では、個人間の売買となるため、買い手は物件価格の1~2割の現金を求められます。そうした、ある程度キャッシュを持った買い手はワンルームマンションだけでなく、1LDKやファミリー向け物件とも比較検討するため、売却期間が長期化しやすくなります。
確実に、そして早く売却するためには、市場で個人の買主を探す「仲介（媒介）」ではなく、プロの不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」を選ぶのが鉄則です。
相談する際は、「御社が直接買い取ってくれるのか？」それとも「ネットに掲載して個人の買い手を探す（仲介）だけなのか？」を明確に確認してください。
注意点3：「商流上有利な会社」であるかを見極める
仮に「業者が買い取る」となった場合でも、安心はできません。その会社が直接物件を買い取って自社で再販する体力があるのか、それとも別の大きな買取業者へ「卸す」だけの中間業者なのかを見極める必要があります。
もし別の業者へ卸す商流であった場合、そこに中間マージン（手数料や利益）が抜かれるため、結果的にあなたの手元に残る買取代金（売却額）が低く抑えられてしまいます。 商流のトップに近い、あるいは自社で直接再販ルートを持つ有利な会社を選ぶことが、手出し（赤字）を減らす鍵となります。
中間マージンを抑えられるのは、あなただけではありません。直接買取ができれば不動産会社側も中間マージンを抑えられ、利益幅が増大します。そうした背景を理解し、買取価格を引き上げてもらう交渉をすることで、手元に入る金額も最大化できます。
注意点4：最大の壁「サブリース解除」をサポートしてくれるか
投資用マンションの売却において、最も厄介なのが「サブリース（家賃保証）契約」です。昨今のワンルームマンション投資ではサブリースがついた物件が非常に多く、これが売却を難しくしている最大の要因です。
サブリースが付いた物件は仲介市場ではほぼ売れず、買取にしても足元を見られることになります。
ただ物件を売りに出すだけでなく、「今のサブリース契約の解除までしっかりサポートしてくれるか？」を必ず確認してください。ここに対する具体的なアドバイスや実務サポートがないまま、ただ媒介契約だけを結ばせようとする会社であれば、売却は頓挫する可能性が高いです。
理想の不動産会社とは？依頼して良い判断基準
ここまで懸念点を挙げてきましたが、もし相談先の不動産会社が、以下のステップをすべて「マルっと」引き受けてくれるのであれば、依頼する価値は十分にあります。
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強固なサブリース契約の解除交渉を的確にサポートしてくれる
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解除後、適正な相場への「家賃アップ交渉」を行い、物件評価額を上げてくれる
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中間マージンを省いた有利な商流で、適正価格で「直接買取」をしてくれる
これらの戦略的なステップを踏んでくれるプロであれば、あなたの損失は最小限に抑えられるはずです。
逆に、「とりあえず媒介契約を結んで、買い手が現れるのを待ちましょう」というスタンスであれば、契約は見送るべきです。貴重な時間を無駄にし、その間も毎月の赤字を垂れ流すことになります。
最後に：まずは「主体的に動く」ことが赤字脱却の鍵
不動産業界は、売却時も情報格差が激しい世界です。業者にすべてを丸投げするのではなく、まずはご自身が正しい売却のステップ（サブリース解除 → 家賃アップ → 適切な買取業者への売却）を理解し、主体的に動くことが不可欠です。
「自分の物件の適正な査定額が知りたい」 「サブリースを解除するにはどう動けばいいのか分からない」
もし現在、このような悩みを抱えているのであれば、安易に媒介契約を結ぶ前に一度ご相談ください。 私はこれまで、ブログ経由でのご相談を含め、60社以上のサブリース解除実績と、ローン残債以上（あるいは手出しを最小限に抑えた）での売却実績を95件以上サポートしてきました。
私自身が失敗から再建した経験をもとに、特定の不動産会社の利益に偏らない、客観的で現実的な出口戦略（業者選定の基準など）をアドバイスいたします。 毎月の赤字を終わらせるために、まずは現状の整理から一緒に始めてみませんか。
