引用：Re-sta
「投資用マンションを少しでも高く売りたい」
「複数の業者に競わせるオークション形式なら、一番高い価格で売れるのでは？」
投資用ワンルームの売却を検討している中で、株式会社クレドが提供する「Re-sta」のようなオークション査定サービスに興味を持つ方は多いでしょう。
エリアによって50〜250社の買主に物件情報を流し、一番高い指値（買取価格）をつけた業者に売却できるという仕組みは、一見すると売主にとって非常にメリットが大きく感じられます。
しかし、不動産投資で2,000万円の含み損を経験し、これまで数多くのオーナー様の売却をサポートしてきた私の視点からすると、投資用物件において多数の業者に情報をばら撒くオークション形式や一括査定には、見過ごせない「リスクと懸念点」が存在します。
この記事では、同社のサービスを頭ごなしに否定するのではなく、オークション査定の仕組みの裏側と、利用する前に必ず確認すべき注意点をプロの目線で客観的に解説します。
ブログ管理人：藤井（不動産戦略再建家）
昭和時代後半、愛知県生まれ。地元の国立大学卒業後、メーカーに就職。仕事の傍ら、安易に投資を開始。悪質なワンルームマンション投資をきっかけに、含み損総額2000万円という地獄を経験。自己研鑽と専門家との知己を得てすべての「負動産」を利益確定で売却・正常化した経験をもとに、現在は自己の体験から相談者への「不動産戦略再建」を趣味（生きがい）としている。「不動産戦略再建」は再現性が高いことが分析と経験から判明。
私は信頼に足る専門家との連携により、以下の成果を勝ち取りました。
- 売却戦略： ワンルームマンションを残債以上で売却し、300万円の利益を確定。
- 管理改善： 一棟アパートのサブリース解除に成功。キャッシュフローは毎月15万円のプラスへ転換。
- 資産運用： 歪んだ投資知識や思い込みを捨て、年利20％を達成する堅実なポートフォリオを構築。
邪念を振り払い、本物の投資家から「不動産のイロハ」を学んだ結果、本業でも昇進・年収アップを実現しました。
懸念点1：運営会社のビジネスモデルに対する素朴な疑問
Re-staを運営する株式会社クレドは、自社でも投資用不動産の販売業務を積極的に行っている不動産会社です。ここで、不動産業界の構造を知る人間からすると、ひとつの疑問が浮かびます。
もし本当に優良で利益の出る物件であれば、自社で直接買い取り、自社の顧客（エンドユーザー）に販売したほうが、会社としての利益額は圧倒的に大きいはずです。
それをあえて50社以上の他社（買主）に競わせてまで情報を流す意図はどこにあるのでしょうか。買主側からどのような手数料（マージン）を得るビジネスモデルなのかは不明ですが、本来の「直接買取」よりも商流が複雑になる分、本当に売主（あなた）にとって手数料や価格面で最も有利な形になっているのか、少し慎重に見極める必要があります。
懸念点2：「個人情報は出回らない」の落とし穴
Re-staの「よくある質問」には、「個人情報は出回らないでしょうか？」という問いに対し、安心させる回答が記載されています。
確かに、サービス側から直接あなたの「氏名や電話番号」が50社以上に提供されることはないかもしれません。しかし、不動産業界の実態はそう甘くありません。
物件のエリア、マンション名、階数や平米数などの「物件情報」が50社以上の業者に流れた瞬間、業者は法務局で「登記簿謄本（とうきぼとうほん）」を取得します。登記簿を見れば、所有者であるあなたの氏名と現住所は簡単に割れてしまうのです。
「この部屋のオーナーは手放したがっている」という情報が数十社に伝わるため、結果的にあなたの自宅に大量の買取営業DMが届いたり、訪問営業が来たりする懸念があります。
オークション査定や一括査定を利用するのは、「DMの山が届くリスクを承知の上で、絶対に売るという強い意志が固まった時のみ」に限定すべきです（とはいえ、無闇に複数社へ情報を流す手法自体、私は推奨していません）。
懸念点3：「サブリースがあっても売却できる」の罠
もうひとつ、「よくある質問」の中で非常に気をつけていただきたいのが、「サブリースがあるのですが売却できますか？」という問いに対する「問題なく可能です」という回答です。
これは「嘘」ではありません。サブリースがついていても、買い取る業者は存在します。 しかし、最大の問題は「売却価格が大幅に下がる（買い叩かれる）」という点です。
投資用ワンルームを手放す際、売却額を下げる最大の原因がサブリース契約です。 このRe-staのサービスページには、「サブリースを解除して高く売る」というステップへの言及がありません。もし、サブリースをつけたままでオークションにかけられた場合、いくら50社が競合しようとも、全社一律で「サブリース付きの低い評価額」をベースに指値をしてくるため、結局は大赤字での売却（残債割れ）になってしまう可能性が極めて高いのです。
投資用マンションを「高く売る」ための正しいステップ
もしあなたがサブリース付きの物件をお持ちなら、オークションで競わせる前に、「サブリース解除までしっかりと対応・サポートしてくれる業者」を選ぶことが絶対条件です。
投資用マンションの売却で手出しを最小限にする（あるいは利益を出す）ための理想のステップは以下の通りです。
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サブリース契約を完全に解除する
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適正な家賃への「アップ交渉」を行い、収益還元法に基づく物件評価額を引き上げる
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商流のトップにいる「信頼できる買取業者」に適正価格で直接買い取ってもらう
多数の業者に情報をばら撒くのではなく、この「価値を上げる実務（解除と家賃アップ）」をマルっと任せられ、かつ余計な中間マージンを抜かずに買い取ってくれる優良な業者に話を持っていくことが、最も安全で確実な売却戦略です。
サブリース物件でなかったとしても、登記簿から個人情報が割れてしまう一括査定・オークション型サービスに頼るより、最初から信頼できる不動産会社を見極めて相談する方が、余計なストレスやトラブルを抱えずに済みます。
毎月の赤字を終わらせ、安全に物件を手放すために
投資用マンションの売却は、情報の出し方や業者の選び方を一つ間違えるだけで、手元に残る金額が数百万円単位で変わってしまうシビアな世界です。
「自分の物件は、サブリースを外せばいくらで売れるのか？」
「大量の業者に情報を流さずに、適正価格で買い取ってくれる会社を知りたい」
もし現在、このような疑問や不安を抱えているのであれば、安易に査定サイトに情報を入力する前に、一度ご相談ください。
私はこれまで、ブログ経由でのご相談を含め、60社以上のサブリース解除実績と、ローン残債以上（あるいは手出しを最小限に抑えた）での売却実績を95件以上サポートしてきました。
私自身が不動産投資で失敗し、そこから再建した経験があるからこそ、特定の査定サービスや買取業者に偏らない、客観で現実的な「業者選定の基準」をアドバイスいたします。 毎月の赤字を終わらせるために、まずは現状の整理から一緒に始めてみませんか。
