ゴールドファステートのサブリースは解約できるのか｜3つの管理プランと出口を調べた
こんにちは、藤井です。
僕はワンルームマンションを5戸と一棟マンションを1棟買って、総額2055万円を失いました。全部サブリース付きです。その後、投資に明るい義父に弟子入りして、不動産会社を120社以上インタビューして回りました。
この記事では、ゴールドファステートのサブリースについて、公開されている情報だけを調べてまとめています。評判や口コミは扱いません。
なお僕は弁護士ではありませんので、法的な判断は専門家にご相談ください。
ブログ管理人：藤井（不動産戦略再建家）
昭和時代後半、愛知県生まれ。地元の国立大学卒業後、メーカーに就職。仕事の傍ら、安易に投資を開始。悪質なワンルームマンション投資をきっかけに、含み損総額2000万円という地獄を経験。自己研鑽と専門家との知己を得てすべての「負動産」を利益確定で売却・正常化した経験をもとに、現在は自己の体験から相談者への「不動産戦略再建」を趣味（生きがい）としている。「不動産戦略再建」は再現性が高いことが分析と経験から判明。
私は信頼に足る専門家との連携により、以下の成果を勝ち取りました。
- 売却戦略： ワンルームマンションを残債以上で売却し、300万円の利益を確定。
- 管理改善： 一棟アパートのサブリース解除に成功。キャッシュフローは毎月15万円のプラスへ転換。
- 資産運用： 歪んだ投資知識や思い込みを捨て、年利20％を達成する堅実なポートフォリオを構築。
邪念を振り払い、本物の投資家から「不動産のイロハ」を学んだ結果、本業でも昇進・年収アップを実現しました。詳細はこちら。
ゴールドファステートのサブリースは解約できるのか【結論】
結論から言うと、他社と比べて交渉の余地は大きい方です。
理由は2つあります。
ひとつは、同社の賃貸管理が「直接契約」「集金代行」「家賃保証（サブリース）」の3プラン制になっていることです。サブリース以外の受け皿が自社商品として存在するので、解約ではなくプラン変更として話を進められます。
もうひとつは、同社が公式サイトで「それぞれメリット・デメリットがありますので、あなたのリスク許容度や、手間を考えピッタリの方法をアドバイスいたします」と述べていることです。プランは選ぶものだと、会社側が明言しています。
つまり「一度契約したら変えられない」という前提で話を始める必要がありません。交渉の入り口として、他社よりはまだマシなように見えます。(とはいえ門前払いされる可能性はありますが・・・)
ゴールドファステートのサブリース契約の相手はどの会社か
最初に整理しておきます。ファステートグループは機能ごとに法人が分かれています。
同社の事業内容ページによれば、ゴールドファステートによるマンション開発事業に加えて、
- ファステートヴィンテージ
- ファステートプロパティ
- ファステート・マネジメント
- ファステートギャランティ
- ファスリーズ
- 虹色ファステート
- Fas-room.JAPAN
という各社が並びます。事業としては、マンション開発・販売、中古物件買取販売、賃貸管理、建物管理、家賃債務保証、改装、再生可能エネルギー、美容室運営の8つと公表されています。
このうちオーナーに直接関係するのは以下です。
| 役割 | 会社 |
|---|---|
| マンションの開発・販売 | ゴールドファステート |
| 賃貸管理 | ファステートプロパティ |
| 家賃債務保証 | ファステートギャランティ |
物件を売った会社と、サブリース契約の相手方が別法人である可能性があります。
注意点としては、購入時の説明について追及する相手と、解約交渉をする相手が違うと言う点です。販売担当に解約を申し入れても契約当事者でなければ動きませんし、管理会社に購入時の不満をぶつけても「弊社ではありません」となります。
まず契約書を開いて、相手方がどの法人になっているかを確認してください。ここが出発点です。
ゴールドファステートの賃貸管理3プランはどう違うのか
同社は賃貸管理について、直接契約、集金代行、家賃保証（借上げ＝サブリース）の3つを用意しています。
直接契約は、入居者から直接オーナーに家賃が入る形です。手取りは最大になりますが、募集も対応も自分でやることになります。
集金代行は、同社が家賃の回収と入居者対応を代行し、手数料を差し引いてオーナーへ送金する形です。空室になれば収入はゼロになりますが、手数料は一般に賃料の3〜5%程度に収まります。
家賃保証（サブリース）は、同社が物件を借り上げて入居者へ転貸する形です。空室でも一定額が入りますが、その代わり賃料の一定割合が差し引かれます。業界一般では10〜20%程度です。
同社は借上率を公表していないので、実際の数字はご自身の契約書で確認してください。
ここで確認しておきたいのが、サブリースという商品が何を売っているかです。整理すると2つあります。
空室リスクの回避と、滞納リスクの回避。
この2つを買う代わりに、賃料の10〜20%を手放す。それがサブリースの取引条件です。
グループに家賃保証会社があるのに、なぜサブリースが必要なのか
ゴールドファステートのサブリースについて、一点気になる点があります。
先ほど整理したとおり、ファステートグループにはファステートギャランティという会社があり、家賃債務保証事業を担っています。
家賃債務保証とは、入居者が契約者となって保証料を払い、滞納が発生したときに保証会社が立て替える仕組みです。オーナー側から見れば、滞納リスクがすでにカバーされている状態を意味します。
つまり、サブリース契約によってオーナーが得られる価値は、実質的に空室リスクだけです。
一方で、集金代行の手数料が賃料の3〜5%程度なのに対し、サブリースの差引きは10〜20%程度になります。この差額の10%前後を、空室リスクひとつのために払っている計算になります。
家賃8万円のワンルームで見ると、差額10%は月8,000円、年間で96,000円です。これに見合うだけの空室リスクが自分の物件にあるかどうか。ここは一度、自分で計算してみる価値があると思います。
ゴールドファステートのサブリースを解約する方法
法的な前提では、サブリース契約では業者側が「借主」となって借地借家法の保護を受けるため、貸主であるオーナーからの解約申入れや更新拒絶には正当事由が必要です（借地借家法28条）。
収支が合わない、他社に変えたいといった事情は正当事由として認められにくく、契約書に「いつでも解約できる」旨があってもそれだけでは足りません（同30条）。
この構造はゴールドファステートに限らず、すべてのサブリースに共通します。詳しくは別の記事にまとめました。
そのうえで、確認すべき点を挙げます。
契約が定期借家契約かどうか。
定期借家であれば更新の概念がなく、期間満了で終了します。正当事由も不要です。契約書の表題や冒頭に「定期建物賃貸借」の文言がないか確認してください。ここに該当すれば、話は早く終わります。
契約の相手方がどの法人か。
販売がゴールドファステート、賃貸管理がファステートプロパティであれば、解約交渉の相手は後者です。
借上率と、賃料改定条項のサイクル。
公表されていないので、契約書で確認するしかありません。同時に、賃料の見直しが何年ごとに設定されているかも見ておいてください。
契約満了日と更新拒絶の通知期限。
普通借家型の場合、更新拒絶の通知は期間満了の1年前から6か月前までに出す必要があります（借地借家法26条）。
中途解約条項と違約金の水準
サブリース解約の違約金は賃料の数か月分が一般的で、契約によっては6か月分に及ぶこともあります。
次に、サブリース解約の切り出し方についてです。
「サブリースを解約したい」ではなく、「集金代行への変更を検討している」と伝えてください。
同社にとって、解約は顧客の喪失ですが、プラン変更は関係の継続です。管理契約は残りますし、家賃債務保証の利用も続きます。相手の抵抗の強さがまったく違います。
そのとき、同社自身が公式サイトで「リスク許容度に応じてアドバイスする」と述べている点に触れてもいいと思います。会社の説明に沿った申し出なので、断る理屈を作りにくくなります。
もちろん、法的な建前上、サブリース解約の申し出が門前払いされる可能性はあります。それでも可能性はあります！私の経験を記事にしていますので、困った方は下記記事も読んでください。
購入時の説明に問題があったと感じている場合は、相手が販売主体になります。賃貸住宅管理業法は誇大広告等の禁止、不当な勧誘等の禁止、契約締結前の重要事項説明義務を定めており、違反が疑われる場合は国土交通省の申出制度を通じて国に情報提供できます。当時のパンフレット、提案書、メール、録音が残っていれば、それも材料になります。
ゴールドファステートの物件を売却するときの注意点
僕が約8000万円で買った一棟マンションは、サブリース付きのまま査定に出したら3000万円でした。1000万円と言ってくる業者も、「サブリース契約でむしろマイナス評価だから無料で引き取ってもいい」と言ってくる業者もいました。
サブリース付き物件が安くなる理由は3つあります。
買主が見るのは借上賃料なので、実勢より低い賃料で利回りを計算され、収益還元評価そのものが下がること。契約が買主に承継されるため、事情を知る投資家ほど敬遠すること。金融機関の評価も借上賃料ベースになるので、買主の融資が通りにくくなること。
サブリースを外すことは、売却価格そのものを引き上げる作業です。僕がワンルームマンションを残債以上で売却して300万円の利益を確定できたのも、この順番を守ったからでした。
なお同社は中古物件の買取販売事業も手がけています。売却の相談先として自然に候補に挙がりますが、査定は複数社から取ってください。買主候補が1社しかない状態で価格交渉はできません。これは同社に限った話ではなく、売却の基本です。
最後に
ゴールドファステートのサブリースについて、公開情報から読み取れることを整理しました。
賃貸管理は3プラン制で、サブリース以外の受け皿が自社商品として存在します。会社側も「リスク許容度に応じて選べる」と公式に述べています。そしてグループ内には家賃債務保証会社があり、滞納リスクは別の仕組みでカバーできる体制になっています。
だとすれば、サブリースで払っている料金のうち、実際に効いているのは空室リスク分だけということになります。その計算を、一度ご自身の数字でやってみてください。
そして、サブリースを外すことはゴールではなく、ワンルーム投資から抜けることがゴールです。サブリースは、そこへ向かう最初の関門にすぎません。
僕は2055万円を失ってからようやくそれに気づき、全部売り切るまでに何年もかかりました。もっと早く動いていれば、失う額は半分で済んだはずです。
同じ状況にいる方は、まず契約書を開いて、相手方の社名と、定期借家か普通借家かを確認してみてください。判断に迷われるようでしたら、ご相談いただければ分かる範囲でお答えします。
藤井の不動産実績を紹介
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ワンルームマンションを残債以上で売却！（利益は300万円）
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一棟アパートのサブリース解除に成功！（現在毎月15万円のプラス）
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株などの金融商品で年利20％を達成！
詳細は藤井の失敗物語に記載していますが、私もかつてはワンルームマンション投資を発端に、投資で総額2000万円（本来儲かっていた利益含む）の含み損となりました。
結果今はプラスですが、その当時は心臓バクバクで眠れない日々でした。
今悩んでいる方も私のように”一発逆転”できる可能性はあります！諦めないで！
