「終活支援をうたって高齢者に近づき、仕入れ値の数倍という高値でマンションを売りつけていた不動産業者が逮捕された」
先日、不動産業界の闇を象徴するような痛ましいニュースが報じられました。これを見て「なんてひどい業者だ」「逮捕されて当然だ」と思った方は多いでしょう。
しかし、結果として逮捕された業者は不起訴処分となりました。
この記事では、過去に悪質なワンルームマンション投資で2,000万円の含み損を抱えた私の視点から、この結末が意味する「不動産市場の残酷なルール」と、素人が絶対に不動産投資に手を出してはいけない理由について解説します。
ブログ管理人：藤井（不動産戦略再建家）
昭和時代後半、愛知県生まれ。地元の国立大学卒業後、メーカーに就職。仕事の傍ら、安易に投資を開始。悪質なワンルームマンション投資をきっかけに、含み損総額2000万円という地獄を経験。自己研鑽と専門家との知己を得てすべての「負動産」を利益確定で売却・正常化した経験をもとに、現在は自己の体験から相談者への「不動産戦略再建」を趣味（生きがい）としている。「不動産戦略再建」は再現性が高いことが分析と経験から判明。
私は信頼に足る専門家との連携により、以下の成果を勝ち取りました。
- 売却戦略： ワンルームマンションを残債以上で売却し、300万円の利益を確定。
- 管理改善： 一棟アパートのサブリース解除に成功。キャッシュフローは毎月15万円のプラスへ転換。
- 資産運用： 歪んだ投資知識や思い込みを捨て、年利20％を達成する堅実なポートフォリオを構築。
邪念を振り払い、本物の投資家から「不動産のイロハ」を学んだ結果、本業でも昇進・年収アップを実現しました。
あれだけ悪質でも「不起訴」。不動産業界の残酷なルール
「認知症の疑いがある高齢者に」「相場の何倍もの異常な高値で」「終活支援と称して売りつける」——。
客観的に見て、これだけ際どい営業トークで極めて悪質な売り方をしていたにもかかわらず、最終的に罪に問うことができず不起訴になった。この事実こそが、不動産業界の危うさを象徴していると言っても過言ではないでしょう。（そもそも、こうしたケースで警察が動き逮捕に至ること自体が極めて異例だったのですが・・・）
なぜ、不起訴になってしまうのか。 理由は非常にシンプルです。資本主義のルールにおいて、「不動産の販売価格は、売主（不動産業者）が自由に決めてよい」からです。
相場が500万円の物件に、業者が「利益」をたっぷり乗せて3,000万円で値付けをしたとします。それ自体は違法ではありません。買主がその価格に納得し、契約書にハンコを押してしまえば、後から「相場より高すぎる！騙された！」と訴えても、詐欺として立証するのは不可能でしょう。
つまり、「値段（割高であること）を根拠に業者へ文句を言うことは、法的にほぼ不可能」というのが、今回の逮捕〜不起訴の件で逆説的に証明された、とも言えます。
業者側もそれを熟知しているからこそ、無知な相手に「超・割高物件」を平気で売りつけてきます。
上昇相場の今、プロですら「適正価格」が見えづらい
「いくらなんでも、相場より高ければ自分で気づくはずだ」と思うかもしれません。 しかし、不動産には「定価」というものが存在しません。特に近年は不動産価格全体が上昇相場（バブル気味）となっており、プロの不動産業者でさえ「今の本当の適正価格はいくらなのか？」が見えづらくなっています。
プロですら判断に迷うような不透明な市場に、素人がポンと参入して「お買い得な物件」を見抜けるはずがありません。 結果として、業者が都合の良いシミュレーションを作り上げ、莫大な利益（ぼったくり分）が上乗せされた割高物件を「これは資産になりますよ」と笑顔で押し付けられ、カモにされてしまうのです。
素人は手を出すな。投資をするなら「インデックス・債券」にすべき
「相場価格が不透明」であり、「業者が自由に価格を決められる」という情報格差が激しい市場において、素人が勝つのは至難の業です。
もしあなたが「将来のために資産運用をしたい」と考えているなら、不動産ではなく、債券投資やインデックスファンドなどにすべきです。こうした証券の場合、市場価格ははっきりしているため、少なくとも騙されて高値で買わされることはありません。また、債券やインデックスファンドは長期的に見て負けるリスクも低いためです。
素人が資産形成をするなら、価格が透明で、情報の非対称性が少ない市場を選ぶのが大原則です。
「借金（ローン）」をして投資をするな
そして、不動産投資における最も恐ろしい罠が「ローン（借入）を組んで投資をしてしまうこと」です。
本来、投資というものは「手元の余剰資金」で行うものです。手元のお金が減るリスクはあっても、借金を背負うことはありません。 しかし、不動産投資（特にワンルームマンション投資）は、数千万円という巨額の借金を組ませて行います。
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プロでも適正価格が分からない相場で、
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業者の莫大な利益が乗った割高物件を、
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数千万円の「借金」をしてまで買う。
冷静に考えてみてください。これほど狂気じみた行動はありません。
購入直後から毎月数万円の「手出し（赤字）」が発生し、いざ売ろうと思っても、買った値段（ローン残債）よりも実際の価値が低すぎるため、数百万円の現金を支払って「損切り」しなければ手放せなくなります。
まさに私も割高な不動産投資を嵌め込まれた経験がある一人として、あの頃の絶望感、動悸、自らの情けなさを忘れることはありません。
すでに「借金」で割高物件を買ってしまった方へ
「将来の年金代わりになる」「節税になる」といった営業トークに乗せられ、すでに数千万円のローンを組んで投資用マンションを買ってしまった。そして、毎月の赤字に苦しんでいる……。
過去の私も、まさにその一人でした。 不動産投資の恐ろしさは、結婚や転職といった人生の転機に、その莫大な借金と赤字が「重り」となってのしかかってくることです。値段を理由に文句が言えない以上、自分の決断として後始末をするしかありません。
もしあなたが今、
- 「自分は割高な物件を買わされてしまったのではないか？」
- 「このまま持ち続けて大丈夫なのか？」
と不安に思っているなら、傷が浅いうちに現実を直視し、損切りを含めた「整理（売却）」に踏み出すべきです。
私はこれまで、ブログ経由でのご相談を含め、60社以上のサブリース解除実績と、ローン残債以上（あるいは手出しを最小限に抑えた）での売却実績を95件以上サポートしてきました。
借金で買った負動産からどうやって生還するのか。 素人が手を出してしまった後悔を、少しでも前向きな形（正常化）で終わらせるために、まずは現状の整理から一緒に始めてみませんか。
