引用：株式会社イーグランド
「毎月の赤字が苦しい」「築古の物件を手放したい」と考え、中古住宅の買取を行っている東証スタンダード上場企業の株式会社イーグランドを候補に入れている方もいるのではないでしょうか。
同社は中古住宅を買い取り、リフォームして再販売する事業の草分け的存在です。
しかし結論から言うと、あなたが手放したい物件が「投資用のワンルームマンション」である場合、同社への売却はおすすめできません。
本記事では、ワンルーム投資で地獄を見た不動産戦略再建家の藤井が、イーグランドのビジネスモデルの裏側と、ワンルームを「損切り」ではなく「プラス」で手放すための鉄則について忖度なしで解説します。
ブログ管理人：藤井（不動産戦略再建家）
昭和時代後半、愛知県生まれ。地元の国立大学卒業後、メーカーに就職。仕事の傍ら、安易に投資を開始。悪質なワンルームマンション投資をきっかけに、含み損総額2000万円という地獄を経験。自己研鑽と専門家との知己を得てすべての「負動産」を利益確定で売却・正常化した経験をもとに、現在は自己の体験から相談者への「不動産戦略再建」を趣味（生きがい）としている。「不動産戦略再建」は再現性が高いことが分析と経験から判明。
私は信頼に足る専門家との連携により、以下の成果を勝ち取りました。
- 売却戦略： ワンルームマンションを残債以上で売却し、300万円の利益を確定。
- 管理改善： 一棟アパートのサブリース解除に成功。キャッシュフローは毎月15万円のプラスへ転換。
- 資産運用： 歪んだ投資知識や思い込みを捨て、年利20％を達成する堅実なポートフォリオを構築。
邪念を振り払い、本物の投資家から「不動産のイロハ」を学んだ結果、本業でも昇進・年収アップを実現しました。詳細はこちら。
株式会社イーグランドの会社概要とビジネスモデル
株式会社イーグランドは、1989年の設立から30年以上の歴史を持つ、中古住宅再生事業に特化した不動産会社です。
| 会社概要 | |
| 社名 | 株式会社イーグランド |
| 設立 | 1989年6月23日 |
| 資本金 | 8億3,652万円 |
| 主な事業内容 | 中古住宅再生事業、不動産賃貸など |
同社のメイン事業は、市場から中古マンションや中古戸建を買い取り、最適なリフォームを施して付加価値を高めたうえで、一般消費者（自分が住むための家を探している人）に向けて再販売するビジネスです。
かつては「競売」による安価な仕入れを主軸としていましたが、現在では一般市場からの買取（任売）にも力を入れています。
ワンルーム売却にイーグランドをおすすめしない2つの理由
イーグランドはファミリー向けの築古物件や戸建などを売却する先としては優良な企業ですが、「投資用ワンルームマンション」の売却においてはミスマッチが起きてしまいます。その理由は以下の2点に集約されます。
1. 「低価格帯での再販売」が強みのため、買取査定額が安くなりやすい
イーグランドの最大の特徴は、平均販売価格が約2,000万円という「良質廉価（低価格帯）」な物件の提供に特化している点です。
しかし、これを売却するオーナー側からの視点で考えてみてください。
リフォーム費用をしっかりとかけ、自社の利益も確保したうえで、購入者が買いやすい低価格帯で販売する……このビジネスモデルを成立させるためには、一番大きなコストである「物件の仕入れ値（あなたからの買取価格）」を極限まで安く抑える必要があります。
つまり、構造上どうしても売主に提示される査定額は安くなってしまうのです。
2. 「実需（居住用）」がメインであり、ワンルーム特有の販路を持たない
同社がターゲットとしているのは、「結婚や出産を機に、手頃なマイホームが欲しい」という若いファミリーなどの一次取得者（実需層）です。
一方で、投資用ワンルームの買い手は「利回り（家賃収入）」を重視する不動産投資家です。投資家は過剰なリノベーション費用が上乗せされた物件など買いません。
ワンルームマンションの売却は専門性が非常に高い領域です。高く売るためには、実需向けのリノベ業者ではなく、「ワンルーム投資家の顧客リストを直接抱えているワンルーム専業の買取業者」に持ち込むのが鉄則です。
損切りは絶対NG！ワンルームを「プラス」で手放すための鉄則
不動産業者の中には「ワンルーム投資は赤字ですよね。うちが買い取ってラクにしてあげます」と、オーナーの弱みにつけ込んで安値で買い叩こうとする業者が多く存在します。
しかし、損切り前提で売却を受け入れてはいけません。
売却前に正しい手順を踏み、工夫を凝らせば、損失を出さずに（あるいは利益を出して）ワンルーム投資から抜け出すことは十分に可能です。具体的には、以下の3つの対策を徹底的に行う必要があります。
1. 悪質なサブリース（家賃保証）契約を事前に解除する
投資用不動産の価値は、「毎月いくらの家賃が入ってくるか（利回り）」で決まります。
サブリース契約を結んでいると、本来の適正家賃から10〜20%の手数料が引かれた金額しか手元に入りません。入ってくる家賃が低ければ、当然、物件の評価額（売却価格）も大きく下がってしまいます。
そのため、高く売るためには売却前にサブリース契約を解除することが絶対条件です。しかし、悪質な管理会社は「借地借家法（入居者の権利を守る法律）」を盾にして解約を拒否してくるため、自力で戦うのではなく専門的なノウハウを持った業者や専門家とタッグを組むことが不可欠です。
2. 家賃の引き上げ交渉を行い、物件の利回り（評価額）を高くする
投資用ワンルームの売却査定は、「収益還元法」という計算式で行われます。要するに「年間の家賃収入 ÷ 期待利回り ＝ 物件の売却価格」というルールです。 これは逆を言えば、「家賃を少しでも上げることができれば、売却価格は跳ね上がる」ということです。
例えば、期待利回りが4%の物件の場合で計算してみましょう。
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家賃が月8万円なら、売却価格は 2,400万円（年間96万円 ÷ 4%）
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家賃を月9万円に上げられれば、売却価格は 2,700万円（年間108万円 ÷ 4%）
このように、家賃をたった1万円上げるだけで、売却価格が300万円もアップします。現在の家賃が周辺相場よりも安い場合は、適切な家賃アップの交渉を行うだけで、残債を一気に消せる可能性があります。
3. 無駄な中間マージンを省き、直接エンドの投資家に卸せる専業業者を見つける
投資用不動産を最終的に買うのは「次の投資家（エンドユーザー）」です。
一般的な売却ルートだと、「あなたの物件 → 仲介業者 → 買取業者（イーグランド等） → 販売業者 → 次の投資家」といった具合に、間にいくつもの会社が入り、その度に数百万円単位の中間マージン（手数料や利益）が抜かれていきます。
高く売るためには、この構造をショートカットし、「自社で投資家の顧客リストを持っており、エンドユーザーへ直接販売できるワンルーム専業業者」を探して直接買い取ってもらうことが重要です。間に業者が入らないことで浮いた利益分を、あなたの「高値買取」に回してもらうよう交渉するのです。
イーグランドの口コミ・評判（売却側の視点）
実際の利用者からの口コミを見ると、同社の特徴がはっきりと表れています。
「早く買取してもらえて満足」
確かに中古物件に強みはありましたが、それはあくまでも買取をされてリフォームされることを前提とされていたので、思っていたよりも査定額が低かったです。
しかし、担当の方はとても熱心にサポートをしてもらえましたし、早く買い手が見つかるように協力もしてもらえました。予想していたよりも早く買取してもらうことができたので、その点には満足できました。（引用元：すまいステップ）
まとめ：物件の属性に合わせて売却先を見極めよう
本記事では、イーグランドの事業内容と、買取の裏側について解説しました。
イーグランドは中古住宅の再生において確かな実績を持つ優良企業ですが、「投資用ワンルームマンション」を手放すための出口戦略としては不向きです。
ワンルームを「損切り」ではなく、可能な限り傷を浅く（あわよくばプラスで）手放すためには、ワンルーム特化のノウハウ（サブリース解除や投資家への直接販売ルート）を持った専業業者を見つけることが最大のカギとなります。
藤井の不動産実績を紹介
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ワンルームマンションを残債以上で売却！（利益は300万円）
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一棟アパートのサブリース解除に成功！（現在毎月15万円のプラス）
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株などの金融商品で年利20％を達成！
詳細は藤井の失敗物語に記載していますが、私もかつては悪質なワンルームマンション投資を発端に、総額2000万円の含み損という地獄を経験しました。
しかし、正しい知識と専門家の力を借りて泥臭く足掻いた結果、今では見事にプラスへ転換しています。
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