青山メインランドの借上契約（サブリース）は解約できるのか
引用：株式会社青山メインランド
こんにちは、藤井です。
私はワンルームマンション投資で、2000万円の含み損を出しました。営業に言われるまま買い、サブリースを付けられ、それが損失だと気づかないまま何年も持ち続けた人間です。
その経験から申し上げると、ワンルームマンション投資はやらない方がいいですし、すでに持っているなら早めに出口を考えた方がいいと思っています。
そしてサブリースは、その出口を塞ぐ仕掛けです。持ち続けるほど売却価格が下がっていく構造になっていて、私はそれに気づくのが遅れた結果、2000万円を失いました。
この記事では、青山メインランドの借上契約についてまとめます。同社は借上契約(サブリース契約)を結んでいる方も多く、何かしら私の経験が役に立てば良いと思ったためです。
ブログ管理人：藤井（不動産戦略再建家）
昭和時代後半、愛知県生まれ。地元の国立大学卒業後、メーカーに就職。仕事の傍ら、安易に投資を開始。悪質なワンルームマンション投資をきっかけに、含み損総額2000万円という地獄を経験。自己研鑽と専門家との知己を得てすべての「負動産」を利益確定で売却・正常化した経験をもとに、現在は自己の体験から相談者への「不動産戦略再建」を趣味（生きがい）としている。「不動産戦略再建」は再現性が高いことが分析と経験から判明。
私は信頼に足る専門家との連携により、以下の成果を勝ち取りました。
- 売却戦略： ワンルームマンションを残債以上で売却し、300万円の利益を確定。
- 管理改善： 一棟アパートのサブリース解除に成功。キャッシュフローは毎月15万円のプラスへ転換。
- 資産運用： 歪んだ投資知識や思い込みを捨て、年利20％を達成する堅実なポートフォリオを構築。
邪念を振り払い、本物の投資家から「不動産のイロハ」を学んだ結果、本業でも昇進・年収アップを実現しました。詳細はこちら。
青山メインランドのサブリースは解除できるのか
結論から言うと、解除できるかどうかは交渉次第です。
サブリース契約は、借地借家法により不動産業者が強く守られる契約になっているため、法律的にまともに戦っても勝ち目は薄いです。
そのため、交渉の中でいかに相手の譲歩を引き出すかがポイントになります。
同社の借上契約は契約更新が2年ごとで、更新拒絶の通知をだすなら期間満了の1年前から6か月前までの間に出す必要があります。もちろんオーナー側は更新拒絶の通知を出す際に正当事由が必要になります。
更新拒絶通知の際の一つの手法として、サブリース契約の「解約」ではなく「集金代行契約への変更」を依頼することもありかもしれません。契約自体がなくなることよりも、契約内容の変更の方が同社にとってもダメージが小さくすむためです。
ただし、ただし急ぐ理由はありません。
同社のサブリース契約は借上率が比較的高く、一般的なシミュレーションでの年間の差は5万円程度です。(後述します)
そのため毎月の収支改善というよりも、将来の高値でスムーズな売却を目的にサブリース解除を進めるという考え方が良いでしょう。
青山メインランドの借上契約の条件（借上率90%・85%）
意外に思われるかもしれませんが、青山メインランドのサブリース契約は比較的良心的です。
同社HPには、
- 設定家賃の約90%で借り上げること
- メインランドグループの販売物件でない場合は85%になること
- 礼金・更新料の収入はないこと
- 契約更新は2年ごとであること
が明記されています。
サブリースを扱う会社で借上率をここまではっきり数字で出しているところは多くなく、たいていは「詳しくは担当者にお問い合わせください」で終わります。この点は率直に評価すべきだと思います。
入居率も公表されていて、2025年4月時点で98%（対象物件12,902戸）です。
サブリースの解約条件は非対称
同じ公式サイトに、次の一文があります。
オーナー様の更新拒絶には正当事由（借地借家法28条）が必要となります。また、契約期間中においても、当社から解約の申し入れをすることにより解約できます。
会社側は契約期間中でも解約を申し入れられるのに対し、オーナー側は更新のタイミングで、しかも正当事由を揃えなければ更新拒絶ができません。解約する権利が、はっきり非対称になっています。
これは青山メインランドが不誠実だという話ではありません。サブリース契約では業者側が「借主」となって借地借家法の保護を受けるため、貸主であるオーナーからの解約には正当事由が必要になるという構造で、すべてのサブリース会社に共通します。むしろ、それを条文番号まで添えて公式サイトに書いている点は誠実だと思います。
賃料についても同様の記載があり、借地借家法32条1項に基づいて家賃額が増減することがあるとされています。「家賃保証」で保証されているのは支払われることであって、金額が変わらないことではありません。
青山メインランドの借上契約と集金代行はどちらが得か
同社は借上契約・集金代行・自主管理を比較した表を公開していて、空室時の収入、滞納時の収入、原状回復費の負担といった項目で借上契約に◯が並びます。
ただ、その表には金額が書かれていません。借上率は「約90%」と明記されているのに集金代行の手数料は記載がないため、読者としては比較のしようがないわけです。
そこでサブリースと集金代行の差額を計算してみました。設定家賃8万円のワンルーム、借上率90%、入居率98%とし、集金代行の手数料は業界一般的な5%を仮定しています。
| 年間の手取り | |
|---|---|
| 借上契約 | 864,000円 |
| 集金代行 | 918,760円 |
| 差額 | 約54,700円 |
正直なところ、思ったほど大きな差ではありません。借上率90%は業界水準では良心的ですし、原状回復費を負担してもらえる点も実質的なメリットとして効いているためで、「サブリースだから即座に大損」ということはありません。
ただ、やはり将来の売却時のことを考えれば、サブリース契約は外せるなら外した方が良いです。
また、同社ではありませんが、サブリース物件を風俗店に貸し出していたという事件もありました。トラブルに巻き込まれるリスクもあるため、避けたい契約形態です。
青山メインランドの物件はサブリース付きでいくら下がるのか
投資用ワンルームの価格は収益還元で決まるため、買う側は「入ってくる家賃」で利回りを計算します。そして借上契約の物件で買主が見る家賃は、80,000円ではなく72,000円です。
表面利回り4%で評価されるとすると、借上契約のまま売れば2,160万円、借上契約を外して売れば2,400万円になります。差は240万円です。
しかもハンデはこれだけではありません。借上契約は買主に承継されるため事情を知る投資家ほど買いたがりませんし、金融機関の評価も借上賃料ベースになるので買主の融資が通りにくくなります。さらに貸主が同社である以上、オーナー自身が実際の賃料を知らないので、買主に「いくらで貸しているのか」と聞かれても答えられません。
サブリースが出口を塞ぐ仕掛けだというのは、こういうことです。持ち続けるほど、売るときの価格が下がっていきます。
青山メインランドのサブリースを解除する方法
考えるべきは、借上契約を解除すべきかどうかではありません。いつ解除するかです。
持ち続けるだけなら差は年5万円程度なので、急ぐ必要はないかもしれません。ところが売ろうと思った瞬間に、240万円の価格差が生まれます。
そして解除には時間がかかります。契約更新は2年ごとで、更新拒絶の通知は期間満了の1年前から6か月前までの間に出す必要があります（借地借家法26条）。このチャンスは2年に一度しかないので、売りたくなってから動いたのでは間に合いません。
確認すること
- 契約満了日：
契約書を出して、次の満了日を確認してください。更新拒絶の通知期限はその1年前から6か月前ですし、借上率が90%か85%かもここで分かります。 - 集金代行の手数料：
公式サイトに記載がないので、聞くしかありません。数字が分かれば、先ほどの計算をご自身の物件でやり直せます。
このとき、「解約したい」ではなく、「集金代行契約への変更を検討している」と伝えるのも一つのやり方です。
同社は「借上契約もしくは集金代行契約でのマンション経営をご提案しております」と公式に述べていて、集金代行は自社商品として存在します。解約されれば顧客を失いますが、プラン変更であれば関係は続くため、相手の譲歩を引き出すトリガーとして機能する可能性もあります。
上記の交渉方法で門前払いされるようであれば、
- 契約書の確認
- 入金履歴の確認
- 購入時のメッセージのやり取り履歴
などを細かく確認し、交渉のテーブルに付かせるための材料を集めます。そして相手の落ち度を見つけて、違約金等を提案しながら交渉を進めていくかたちです。
サブリース解約は、冒頭でも述べたとおり、交渉です。
法律では勝てないからこそ、交渉の中で妥協点を見つけていく作業になるため、なれない方も多いかもしれません。
もし不安だったり自分で挑戦しても全く進まなかった、といった経験があるなら、私にLINEで連絡ください。
何かしらアドバイスができると思います。
最後に
サブリースの法的な構造と解除の全ルートについては、別の記事にまとめています。
サブリースを外すことはゴールではなく、ワンルーム投資から抜けることがゴールです。サブリースは、そこへ向かう最初の関門にすぎません。
私は2000万円を失ってからようやくそれに気づき、全部売り切るまでに何年もかかりました。もっと早く動いていれば、失う額は半分で済んだはずです。
同じ状況にいる方は、まず契約書を確認してみてください。判断に迷うようでしたら、ご相談いただければ分かる範囲でお答えします。
藤井の不動産実績を紹介
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詳細は藤井の失敗物語に記載していますが、私もかつてはワンルームマンション投資を発端に、投資で総額2000万円（本来儲かっていた利益含む）の含み損となりました。 結果今はプラスですが、その当時は心臓バクバクで眠れない日々でした。 今悩んでいる方も私のように”一発逆転”できる可能性はあります！諦めないで！
