環境ステーションのサブリースは解除できるのか｜「代理人」を名乗る会社の契約構造を調べた
引用：環境ステーション
こんにちは、藤井です。
僕はワンルームマンションを5戸と一棟マンションを1棟買って、総額2055万円を失いました。全部サブリース付きです。
その後、投資に明るい義父に弟子入りして、不動産会社を120社以上インタビューして回りました。普通の購入希望者として面談を申し込み、途中からアマゾンギフト券をちらつかせて本音を聞き出す、というやり方です。
この記事では、環境ステーション株式会社のサブリースについて、公開されている情報だけを調べてまとめています。評判や口コミは扱いません。同社が自分で公表している内容だけを読みます。
なお僕は弁護士ではありませんので、法的な判断は専門家にご相談ください。
ブログ管理人：藤井（不動産戦略再建家）
昭和時代後半、愛知県生まれ。地元の国立大学卒業後、メーカーに就職。仕事の傍ら、安易に投資を開始。悪質なワンルームマンション投資をきっかけに、含み損総額2000万円という地獄を経験。自己研鑽と専門家との知己を得てすべての「負動産」を利益確定で売却・正常化した経験をもとに、現在は自己の体験から相談者への「不動産戦略再建」を趣味（生きがい）としている。「不動産戦略再建」は再現性が高いことが分析と経験から判明。
私は信頼に足る専門家との連携により、以下の成果を勝ち取りました。
- 売却戦略： ワンルームマンションを残債以上で売却し、300万円の利益を確定。
- 管理改善： 一棟アパートのサブリース解除に成功。キャッシュフローは毎月15万円のプラスへ転換。
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邪念を振り払い、本物の投資家から「不動産のイロハ」を学んだ結果、本業でも昇進・年収アップを実現しました。詳細はこちら。
環境ステーションのサブリースは解除できるのか
結論から言うと、契約書を見ないと判断できません。
同社は借上率も、サブリース以外の管理プランの手数料も公表していないためです。他社では公式サイトの数字から損得を計算できるのですが、環境ステーションではそれができません。
なので確認すべき点を先に挙げます。
- 契約が定期借家契約かどうか
定期借家なら期間満了で終了し、正当事由も不要です。 - 契約の相手方がどの法人か。
同社にはグループ企業があるため、販売した会社と契約相手が違う場合があります。 - 借上率と賃料改定のサイクル
そのうえで、僕が公開情報を調べていて引っかかった点が2つあります。以下で説明します。
会社の輪郭
同社は東京都中央区銀座4丁目で設立され、宅地建物取引業者として免許登録したのち、東京都心部の新築および中古マンションの販売を開始したと沿革に記載されています。現在は不動産コンサルティング、都市型不動産の開発、売買・代理・仲介・賃貸・管理、住宅リフォーム、店舗開発などを手がけています。
上場企業ではないため、有価証券報告書による財務の定期開示はありません。長期の契約相手として、この点は認識しておく必要があります。
賃貸管理については、公式サイトに「サブリース（一括借上）システム」の説明があり、空室になっても同社が家賃保証をするため、安定した家賃収入を毎月得られてローン返済の大半を補える、という趣旨で紹介されています。
宅建業法上の監督処分歴は、国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」で誰でも確認できます。僕が確認した範囲では、同社に関する処分は見当たりませんでした。ご自身でも確認してみてください。
「代理人」と「取引相手」を、同じ会社が兼ねています
ここが、僕がいちばん引っかかった部分です。
同社は公式サイトで、自社のサービスを「オーナーズ・エージェント（代行業務）」と説明しています。そしてオーナーズ・エージェントとは、個人に専属する代理人のことを指す、と明記されています。入居者募集、建物や家賃の管理、クレーム対応といった不動産経営を、オーナーに代わって一括で管理する、という位置づけです。
代理人という言葉には、はっきりした意味があります。本人の利益のために動く立場ということです。
ところが、サブリース契約を結んだ瞬間に、この関係は変わります。
サブリース契約では、同社は借主になります。オーナーが貸主で、同社が借主。つまり代理人ではなく、取引の相手方です。
そして借主には、借地借家法32条1項によって賃料の減額を請求する権利があります。借主として同社が持つ「賃料を下げたい」という立場と、代理人として掲げている「オーナーの利益を最大化する」という立場は、個人的には矛盾を感じます。
これは環境ステーションが不誠実だという話ではありません。サブリースという仕組みそのものに内在する構造で、どの会社でも同じです。
ただ、「個人に専属する代理人」という言葉を公式に掲げている会社の場合、その落差が大きく見えるとは思います。契約の相手方が誰なのかは、はっきり意識しておいた方がいいところです。
もうひとつ、同社はプロパティマネジメントのページで「空室ゼロの究極の目標に挑戦し」と述べています。空室ゼロを目指している会社が、空室リスクの保険であるサブリースを販売している。この組み合わせに合理性があるかどうかは、契約している方それぞれが考えてみる価値があると思います。
沿革を読むと、広告費の規模が見えてきます
- フジテレビ系列『新報道2001』（のちに『日曜報道 THE PRIME』へ番組名変更）でのTVCM放送。
- 東京ヤクルトスワローズとのスポンサー契約と、明治神宮球場バックネット裏への看板掲出。
- 同球場への『環境ステーションシート』の設置。
- テレビ東京『石田純一のサンデーゴルフ』のスポンサー。
- 本田圭佑プロデュースの『SOLTILO FAMILIA SOCCER SCHOOL』のメインスポンサー契約。
- 『MIFA Football Park仙台』へのスポンサー参画
- 『EMBASSY CUP（大使館カップ）』の主催。
- 不動産情報誌『ASSET＆Finance』の発刊。
- オウンドメディア『ライフプランnavi』の運営。そして銀座の本社。
ゴールデン帯の報道番組のCM枠、プロ野球球団のスポンサー、神宮球場のバックネット裏看板。この規模の広告宣伝費は、当然ながらどこかから出ています。
そして不動産会社の場合、その原資は物件の販売価格に乗ります。
念のため、反対の見方も書いておきます。大々的な広告を打てるのは経営体力がある証拠ですし、テレビCMを打つ企業は放送局の考査を通っているので、実体のない会社ではありません。広告を出している会社が悪徳だ、という単純な話ではありません。
ただ、その費用を負担しているのは誰か、という視点は持っておいた方がいいと思います。買った物件の価格の中には、神宮球場の看板代も、テレビCMの枠代も含まれている。
もし提案を受けている段階の方がこの記事を読んでいるなら、同じエリア・同じ築年数・同じ広さの物件が、いくらで売買されているかを調べてみるのも良いでしょう。
サブリースを外すには
法的な前提を書きます。
サブリース契約では業者側が「借主」となって借地借家法の保護を受けるため、貸主であるオーナーからの解約申入れや更新拒絶には正当事由が必要です（借地借家法28条）。収支が合わない、他社に変えたいといった事情は正当事由として認められにくく、契約書に「いつでも解約できる」旨があってもそれだけでは足りません（同30条）。
この構造は環境ステーションに限らず、すべてのサブリースに共通します。詳しくは別の記事にまとめました。
そのうえで、環境ステーションの契約を確認するときに見るべき点を挙げます。
- 契約が定期借家契約かどうか
定期借家であれば更新の概念がなく、期間満了で終了します。正当事由も不要です。契約書の表題や冒頭に「定期建物賃貸借」の文言がないか確認してください。ここに該当すれば、話は早く終わります。 - 契約の相手方がどの法人か
同社にはグループ企業があり、内装工事業者を含むと公式サイトに記載されています。販売した法人と、サブリース契約の相手方の法人が同じかどうかを確認してください。ここが分かれている場合、購入時の説明を追及する相手と、解除交渉をする相手が違います。 - 借上率と、賃料改定条項のサイクル
借上率は契約ごとに異なります。同社は公式サイトで具体的な率を公表していないので、契約書で確認するしかありません。同時に、賃料改定が何年ごとに設定されているかも見ておいてください。 - サブリース以外の管理プランがあるかどうか。
同社は集金代行を含む管理業務を手がけていますので、サブリース以外の選択肢が用意されている可能性があります。もし用意されているなら、そちらへの切り替えという着地の仕方があります。手数料の水準を問い合わせてみてください。
売却を考えているなら、順番があります
僕が約8000万円で買った一棟マンションは、サブリース付きのまま査定に出したら3000万円でした。1000万円と言ってくる業者も、「サブリース契約でむしろマイナス評価だから無料で引き取ってもいい」と言ってくる業者もいました。
サブリース付き物件が安くなる理由は3つあります。
買主が見るのは借上賃料なので、実勢より低い賃料で利回りを計算され、収益還元評価そのものが下がること。契約が買主に承継されるため、事情を知る投資家ほど敬遠すること。金融機関の評価も借上賃料ベースになるので、買主の融資が通りにくくなること。
サブリースを外すことは、売却価格そのものを引き上げる作業です。僕がワンルームマンションを残債以上で売却して300万円の利益を確定できたのも、この順番を守ったからでした。
最後に
環境ステーションについて、公開情報から読み取れることを整理しました。
自社を「個人に専属する代理人」と位置づけながら、サブリース契約では取引の相手方になる。空室ゼロを目標に掲げながら、空室保険を販売している。そして沿革には、テレビCMからプロ野球のスポンサーまで、相当な規模の広告活動が並んでいます。
いずれも同社が自分で公表している事実で、僕が付け加えた解釈は「その費用は誰が負担しているのか」という一点です。
そして、サブリースを外すことはゴールではなく、ワンルーム投資から抜けることがゴールです。サブリースは、そこへ向かう最初の関門にすぎません。
僕は2055万円を失ってからようやくそれに気づき、全部売り切るまでに何年もかかりました。もっと早く動いていれば、失う額は半分で済んだはずです。
同じ状況にいる方は、まず契約書を開いて、定期借家か普通借家かを確認してみてください。そこで話が終わることもあります。判断に迷われるようでしたら、ご相談いただければ分かる範囲でお答えします。
藤井の不動産実績を紹介
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ワンルームマンションを残債以上で売却！（利益は300万円）
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一棟アパートのサブリース解除に成功！（現在毎月15万円のプラス）
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株などの金融商品で年利20％を達成！
詳細は藤井の失敗物語に記載していますが、私もかつてはワンルームマンション投資を発端に投資で総額2000万円（本来儲かっていた利益含む）の含み損となりました。
結果今はプラスですが、その当時は心臓バクバクで眠れない日々でした。
今悩んでいる方も私のように”一発逆転”できる可能性はあります！諦めないで！
