環境ステーションのサブリースは解除できるのか｜解約方法についてまとめました。
引用：環境ステーション
こんにちは、藤井です。
僕はワンルームマンションを5戸と一棟マンションを1棟買って、総額2055万円を失いました。全部サブリース付きです。
その後、投資に明るい義父に弟子入りして、不動産会社を120社以上インタビューして回りました。普通の購入希望者として面談を申し込み、途中からアマゾンギフト券をちらつかせて本音を聞き出す、というやり方です。
この記事では、環境ステーション株式会社のサブリースについて、公開されている情報だけを調べてまとめています。評判や口コミは扱いません。同社が自分で公表している内容だけを読みます。
ブログ管理人：藤井（不動産戦略再建家）
昭和時代後半、愛知県生まれ。地元の国立大学卒業後、メーカーに就職。仕事の傍ら、安易に投資を開始。悪質なワンルームマンション投資をきっかけに、含み損総額2000万円という地獄を経験。自己研鑽と専門家との知己を得てすべての「負動産」を利益確定で売却・正常化した経験をもとに、現在は自己の体験から相談者への「不動産戦略再建」を趣味（生きがい）としている。「不動産戦略再建」は再現性が高いことが分析と経験から判明。
私は信頼に足る専門家との連携により、以下の成果を勝ち取りました。
- 売却戦略： ワンルームマンションを残債以上で売却し、300万円の利益を確定。
- 管理改善： 一棟アパートのサブリース解除に成功。キャッシュフローは毎月15万円のプラスへ転換。
- 資産運用： 歪んだ投資知識や思い込みを捨て、年利20％を達成する堅実なポートフォリオを構築。
邪念を振り払い、本物の投資家から「不動産のイロハ」を学んだ結果、本業でも昇進・年収アップを実現しました。詳細はこちら。
環境ステーションのサブリースは解除できるのか
結論から言うと、交渉次第です。
サブリース契約は法律的にはオーナーには勝ち目はありません。借地借家法で守られる不動産業者が立場上強くなるため、基本的には門前払いされます。
ただ、交渉次第では解約に持ち込める場合もあります。
その場合は、相手に何かしらの瑕疵があったり、違約金を支払うことで手を打つこともあります。
サブリース解約への申し出の方法として、集金代行契約へのプラン変更をお願いしたい、といった交渉方法もあります。門前払いされる可能性もありますが、同社からすれば顧客流出を防げ、顧客との関係値を維持できるメリットもあるからです。
なので確認すべき点を先に挙げます。
- 集金代行プランが存在するか
- 契約が定期借家契約かどうか
定期借家なら期間満了で終了し、正当事由も不要です。 - 契約の相手方がどの法人か。
同社にはグループ企業があるため、販売した会社と契約相手が違う場合があります。 - 借上率と賃料改定のサイクル
会社概要
同社は東京都中央区銀座4丁目で設立され、宅地建物取引業者として免許登録したのち、東京都心部の新築および中古マンションの販売を開始したと沿革に記載されています。現在は不動産コンサルティング、都市型不動産の開発、売買・代理・仲介・賃貸・管理、住宅リフォーム、店舗開発などを手がけています。
賃貸管理については、公式サイトに「サブリース（一括借上）システム」の説明があり、空室になっても同社が家賃保証をするため、安定した家賃収入を毎月得られてローン返済の大半を補える、という趣旨で紹介されています。
そもそもサブリース契約が必要かどうか
サブリース契約は、投資家にとって空室リスクをヘッジする保険サービスのような契約です。
しかし、環境ステーションが提案する物件はあくまで都心部の物件であり、賃貸需要が一定以上あるエリアに限定されています。
言い方を変えると、物件選定の時点で空室リスクを下げるための努力がすでになされていて、そこにプラスして空室保険であるサブリースを重ねるメリットはそこまで大きくないと考えます。
同社自身もHP上で、プロパティマネジメントのページ「空室ゼロの究極の目標に挑戦し」と述べています。空室ゼロを目指している会社が、空室リスクの保険であるサブリースを販売しているという構図です。
空室ゼロを目指す努力をしてもらってるので、サブリース契約ははやり不要でしょう。
環境ステーションは潤沢な広告予算を持っている
- フジテレビ系列『新報道2001』（のちに『日曜報道 THE PRIME』へ番組名変更）でのTVCM放送。
- 東京ヤクルトスワローズとのスポンサー契約と、明治神宮球場バックネット裏への看板掲出。
- 同球場への『環境ステーションシート』の設置。
- テレビ東京『石田純一のサンデーゴルフ』のスポンサー。
- 本田圭佑プロデュースの『SOLTILO FAMILIA SOCCER SCHOOL』のメインスポンサー契約。
- 『MIFA Football Park仙台』へのスポンサー参画
- 『EMBASSY CUP（大使館カップ）』の主催。
- 不動産情報誌『ASSET＆Finance』の発刊。
- オウンドメディア『ライフプランnavi』の運営。そして銀座の本社。
ゴールデン帯の報道番組のCM枠、プロ野球球団のスポンサー、神宮球場のバックネット裏看板。かなり大規模に広告展開をしていることがわかります。そしてこの広告宣伝費は、物件販売の利益が原資となっています。
この点は直接サブリース契約の必要性や解約に影響はしませんが、物件価格自体が適正かどうかを図る一つの材料となるでしょう。
環境ステーションのサブリース契約を外す方法
サブリース契約では業者側が「借主」となって借地借家法の保護を受けるため、貸主であるオーナーからの解約申入れや更新拒絶には正当事由が必要です（借地借家法28条）。収支が合わない、他社に変えたいといった事情は正当事由として認められにくく、契約書に「いつでも解約できる」旨があってもそれだけでは足りません（同30条）。
この構造は環境ステーションに限らず、すべてのサブリースに共通します。詳しくは別の記事にまとめました。
サブリース契約を解約に持ち込むには、交渉を避けて通ることはできません。
まず最初にすべきことは、相手を交渉のテーブルにつかせること。
サブリース解約の申し出は基本的には門前払いされることが通常ですので、ここが第一関門になります。
契約書の内容、入金履歴、購入時の営業マンとのやり取りなどを見返し、契約内容や営業トークと実態との乖離を突くなどして交渉の緒を探す作業から始まります。
テーブルにつきさえすれば、違約金交渉や解約時期の取り決めなど具体的な内容を詰めていくことになります。後述しますが、サブリース解約後は売却額の引き上げが期待できるので、ある程度の違約金は甘んじて受け入れるのも一つです。
あまりに頑な態度を取ると、せっかく始まった交渉が破談になってしまうリスクもあります。自分が取れる妥協点を、論理的に相手に説明できるようにあらかじめ準備しておくことも重要です。
サブリース解約後の売却がおすすめ
僕が約8000万円で買った一棟マンションは、サブリース付きのまま査定に出したら3000万円でした。1000万円と言ってくる業者も、「サブリース契約でむしろマイナス評価だから無料で引き取ってもいい」と言ってくる業者もいました。
サブリース付き物件が安くなる理由は3つあります。
買主が見るのは借上賃料なので、実勢より低い賃料で利回りを計算され、収益還元評価そのものが下がること。契約が買主に承継されるため、事情を知る投資家ほど敬遠すること。金融機関の評価も借上賃料ベースになるので、買主の融資が通りにくくなること。
サブリースを外すことは、売却価格そのものを引き上げる作業です。僕がワンルームマンションを残債以上で売却して300万円の利益を確定できたのも、この順番を守ったからでした。
最後に
本記事では環境ステーションについてまとめました。
サブリース解約は多くのワンルームマンション投資家が悩んでいる問題の一つです。私自身も絡め取られた経験もありますし、当ブログの読者様からも相談を受けることは多くあります。
ただ、絶対解約できないものでもありません。
私自身も解約に持ち込めた経験もありますし、当ブログの読者様に関しても相談に乗る中で解約に持ち込めた実績もあります。
そして、サブリースを外すことはゴールではなく、ワンルーム投資から抜けることがゴールです。サブリースは、そこへ向かう最初の関門にすぎません。
僕は2055万円を失ってからようやくそれに気づき、全部売り切るまでに何年もかかりました。もっと早く動いていれば、失う額は半分で済んだはずです。
同じ状況にいる方は、まず契約書を開いて、定期借家か普通借家かを確認してみてください。そこで話が終わることもあります。判断に迷われるようでしたら、ご相談いただければ分かる範囲でお答えします。
藤井の不動産実績を紹介
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ワンルームマンションを残債以上で売却！（利益は300万円）
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一棟アパートのサブリース解除に成功！（現在毎月15万円のプラス）
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株などの金融商品で年利20％を達成！
詳細は藤井の失敗物語に記載していますが、私もかつてはワンルームマンション投資を発端に投資で総額2000万円（本来儲かっていた利益含む）の含み損となりました。
結果今はプラスですが、その当時は心臓バクバクで眠れない日々でした。
今悩んでいる方も私のように”一発逆転”できる可能性はあります！諦めないで！
