「なかなか入居者が決まらず、毎月の赤字が苦しい……」 「いっそのこと、今の賃貸を解約してこの投資用マンションに自分で住めば、家賃も浮くし空室対策になるのでは？」
毎月の持ち出しに耐えきれず、このような考えが頭をよぎる方は非常に多いです。 結論から言います。投資用マンションに自分で住むことは「問題の先送り」にすぎず、根本的な赤字の解決にはなりません。
それどころか、銀行に黙って住むことで一括返済を迫られたり、サブリース会社の壁に阻まれたりと、状況をさらに悪化させるリスクが潜んでいます。
この記事では、「投資用マンションに自分で住みたい」と考えた時に直面する残酷な現実と、悪徳業者の罠について解説します。
私自身、不動産投資で2,000万円の含み損を抱え、絶望した過去があります。ただその崖っぷちからなんとか生還した経験も踏まえて本記事を執筆しています。今、不動産投資で苦しんでいる方に届くことを願っております。
ブログ管理人：藤井（不動産戦略再建家）
昭和時代後半、愛知県生まれ。地元の国立大学卒業後、メーカーに就職。仕事の傍ら、安易に投資を開始。悪質なワンルームマンション投資をきっかけに、含み損総額2000万円という地獄を経験。自己研鑽と専門家との知己を得てすべての「負動産」を利益確定で売却・正常化した経験をもとに、現在は自己の体験から相談者への「不動産戦略再建」を趣味（生きがい）としている。「不動産戦略再建」は再現性が高いことが分析と経験から判明。
私は信頼に足る専門家との連携により、以下の成果を勝ち取りました。
- 売却戦略： ワンルームマンションを残債以上で売却し、300万円の利益を確定。
- 管理改善： 一棟アパートのサブリース解除に成功。キャッシュフローは毎月15万円のプラスへ転換。
- 資産運用： 歪んだ投資知識や思い込みを捨て、年利20％を達成する堅実なポートフォリオを構築。
邪念を振り払い、本物の投資家から「不動産のイロハ」を学んだ結果、本業でも昇進・年収アップを実現しました。
最大のリスク：銀行に黙って住むと「バレる」のか？
投資用マンションに自分で住む場合、最大のネックになるのが「不動産投資ローン」の存在です。 「住民票を移さなければ、銀行にはバレないだろう」と安易に考えて勝手に住み始めるのは、絶対にやってはいけません。
投資用ローンと住宅ローンは「目的」が違う
不動産投資ローンは、あくまで「第三者に貸し出して賃料収入を得る（事業用）」という前提で融資されています。これを金融機関の許可なく「自己居住用」に変更することは、明らかな契約違反（資金使途違反）となります。
バレた時の代償は「一括返済」
銀行からの重要なお知らせ（郵便物）が届かなかったり、ふとした確認の連絡が入ったりすることで、銀行に無断入居が発覚するケースは多々あります。 もし違反がバレた場合、最悪のケースとして「融資残額の一括返済」を求められます。数千万円もの現金をすぐに用意できなければ、物件は差し押さえられ、競売にかけられて自己破産……という最悪のシナリオに直結します。 自分で住む場合は、必ず事前に金融機関の許可を得る必要があります（※ただし、後述する理由で許可が下りるハードルは非常に高いです）。
「住宅ローンへの借り換え」はほぼ不可能
「金融機関に相談して、金利の高い投資ローン（2〜3%台）から、金利の安い住宅ローン（0.4%前後）に借り換えればいいじゃないか」と考える方もいるでしょう。 これが実現できれば毎月の支払いは劇的に下がりますが、現実にはほぼ不可能です。
壁1：ワンルームは「面積要件」を満たさない
住宅ローンの審査には、物件の広さに対する厳格な基準があります。 たとえば「フラット35」の場合、対象となるマンションの床面積は30平米以上（住宅ローン控除を受ける場合は40平米以上）が必要です。 しかし、首都圏で供給される投資用ワンルームマンションの平均面積は約26平米しかありません。つまり、そもそも「住宅ローンの対象外」になるほど狭いため、銀行の審査の土俵にすら上がれないのです。
壁2：金融機関からの許可が下りない
仮に面積をクリアしていても、投資ローンを組んでいる現在の銀行に「自分で住みたい」と相談しても、承認されるとは限りません。銀行は「家賃収入があること」を前提にあなたに融資をしています。家賃収入がなくなり、あなたの給与収入だけから返済することになれば「貸し倒れリスクが高まる」と判断され、許可が下りないケースが多いのです。
そもそも「自分で住む」は赤字の解決にならない
仮に銀行の許可が下り、晴れて自分で住めるようになったとしても、それは「空室という無駄がなくなった気がする」だけで、経済的な根本解決にはなりません。
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高い金利のまま払い続ける： 住宅ローンへの借り換えができなければ、事業用の高い金利（3%〜など）のまま、自腹で数千万円のローンを返済し続けることになります。
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節税効果が完全にゼロになる： 自分で住んだ瞬間に「事業」ではなくなるため、減価償却費や固定資産税、管理費などを経費として計上できなくなります。これまで受けていた確定申告での税金還付はなくなります。
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長期的な居住に向かない： 投資用ワンルームは「単身者が寝に帰る場所」として作られており、キッチンや収納の設備スペックは居住用（実需用）に劣ります。将来、結婚や同棲などのライフイベントが起きた際、結局また「貸すか売るか」という同じ悩みに直面します。
残念ですが、自分で住めば全ての問題が一気に解決！とは行きません。問題の本質はサブリース手数料や物件の空室率にあるはずです。そこから目を逸らしては根本的な解決には至らないのです。
赤字に対する解決策は「売却」のみ
物件価格が上昇している現在、ワンルームマンション投資をしている方は毎月赤字を補填しながら保有していることでしょう。
結論、この赤字を解決する方法は「自分で住む」ことではなく、「売却」のみです。
もちろん売却方法や売却相手、高く売るための準備など、しっかりと対策を打たなければ数千万円の損切りになる場合も全然あります。私の経験を踏まえてお話はできるので、もし売却を考えているならLINEで相談くださいね。
「サブリース解除のために自分で住む」は通らない
サブリース契約を解除するために、自分で住むことを考える方も一定数いらっしゃいます。しかし、「住みたい」という希望だけではサブリース解除の正当事由として認められません。その家に住まなければならない「切実さ」が求められるためです。
また、そもそも入居者がいれば、入居者の権利も守られることになるので、問題はより複雑になります。
自分で住むことでサブリース解除を実現することはほぼ不可能であると認識しましょう。
ただ、サブリース解除が絶対できないというわけではありません。交渉次第で解除に持ち込むことは十分に可能です。
私は、ブログへの相談者さん含めて60社のサブリース解約実績があります。もしサブリースの解除にお困りならまずは相談ください。その上で、できることがないか一緒に模索します。
傷口を広げる「悪徳DM」の実態
「自分で住むのが無理なら、もう売却するしかない……」 そう諦めかけたオーナーの足元を見るように、最近、悪質な買取営業が急増しています。
当ブログの相談者様宛てにも、頻繁に以下のようなDMが届いています。
「あなたの物件を3,330万円で買いたい法人がいます！現金即決！」 「同じマンションの別部屋を買った方が、あなたの部屋も懇願しています！」
ハッキリ言います。これらはすべて、オーナーの目を引くための「罠（釣り広告）」です。
実際に私が信用できる業者にこの物件の査定を依頼したところ、適正価格は2,500万円でした。 悪徳業者は、相場からかけ離れた高額な金額で連絡させ、面談に持ち込んだ後に「室内状況が〜」「今の市況が〜」と理由をつけて、結局は相場以下の金額まで下げてきます。
違約金を狙う「詐欺まがい」の手口も
さらに悪質なのが、売却（媒介）契約を結んだと見せかけて、実際には「買取業者との直接の売買契約」にサインさせ、わざと売却活動を放置する手口です。焦ったオーナーが「もうやめたい」と解約を申し出ると、「売買契約の破棄」を理由に数百万円の違約金を請求してくるのです。
DM、しつこい電話営業、訪問営業を行っている会社には、絶対に物件を任せてはいけません。優良な業者は口コミや紹介で顧客が集まるため、迷惑な飛び込み営業などしなくてもビジネスが成り立っているからです。
まとめ：赤字の沼から抜け出すための正しいステップ
投資用マンションに「自分で住む」ことは、条件（ローン完済や銀行の許可など）を満たせば可能ですが、金利負担や税制面、将来のライフプランを考慮すると推奨できません。
またサブリース解除を目的とした場合、それは正当事由として認められません。
毎月の赤字や空室による経済的負担から解放されたいのであれば、問題の先送りをやめ、「適正な価格で物件を売却（買取）すること」が唯一の最善策です。
高く売却するためには、以下のステップが不可欠です。
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物件の価値を下げる「サブリース」を確実に解除する
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適正な家賃（相場）に引き上げて物件評価額を上げる
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悪徳業者を避け、間に余計な手数料を挟まない「優良な買取業者」へ売却する
「サブリース会社が絶対に解約させてくれない」 「どこが優良な業者なのか見分けがつかない」
もしあなたが今、そのような壁にぶつかっているのなら、一人で抱え込まずに一度ご相談ください。 私はこれまで、ブログ経由の相談者様を含めて60社以上のサブリース解除実績があります。自分自身が騙された経験から、不動産業界についてはかなり詳しく調べました。そして私はなんとか無事、不動産投資を卒業することができました。(２度と当事者にはなりたくありません。)
高い金利と毎月の赤字に怯える日々を終わらせ、本来の自由な生活を取り戻すための一歩を踏み出しましょう。
