引用：株式会社エルズホーム
毎月の手出し（赤字）が苦しい、将来の修繕積立金の増額が不安……そんな理由から、「一刻も早く投資用ワンルームマンションを手放したい」と悩んでいませんか？ 物件の売却を検討する中で、収益不動産の仲介を行う「株式会社エルズホーム」を候補に入れている方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、投資用ワンルームマンションの売却は、業者選びを間違えると数百万円単位で手元に残るお金（または残債）が変わってしまう世界です。
本記事では、ワンルーム投資で地獄を見た経験を持つ不動産戦略再建家の藤井が、ワンルームの売却価格を最大化する裏ワザと、エルズホームでの売却が「どんな人に向いているのか」を忖度なしで解説します。
ブログ管理人：藤井（不動産戦略再建家）
昭和時代後半、愛知県生まれ。地元の国立大学卒業後、メーカーに就職。仕事の傍ら、安易に投資を開始。悪質なワンルームマンション投資をきっかけに、含み損総額2000万円という地獄を経験。自己研鑽と専門家との知己を得てすべての「負動産」を利益確定で売却・正常化した経験をもとに、現在は自己の体験から相談者への「不動産戦略再建」を趣味（生きがい）としている。「不動産戦略再建」は再現性が高いことが分析と経験から判明。
私は信頼に足る専門家との連携により、以下の成果を勝ち取りました。
- 売却戦略： ワンルームマンションを残債以上で売却し、300万円の利益を確定。
- 管理改善： 一棟アパートのサブリース解除に成功。キャッシュフローは毎月15万円のプラスへ転換。
- 資産運用： 歪んだ投資知識や思い込みを捨て、年利20％を達成する堅実なポートフォリオを構築。
邪念を振り払い、本物の投資家から「不動産のイロハ」を学んだ結果、本業でも昇進・年収アップを実現しました。詳細はこちら。
【結論】ワンルームの売却価格を最大化するには、サブリースを外して無駄なマージンを発生させないことがコツ
投資用ワンルームマンションを手放す際、「少しでも高く売りたい（残債を減らしたい）」と誰もが思いますよね。売却価格を最大化するための絶対条件は、大きく分けて以下の2つです。
1. サブリース契約は売却前に必ず解除する
もしあなたの物件にサブリース契約（家賃保証）がついているなら、売却活動を始める前に絶対に外してください。 サブリース契約がついたままの物件は、投資家から嫌われるため利回りが低く評価され、売却査定額がガクッと下がってしまいます。
しかし、ここで大きな壁が立ちはだかります。日本の法律（借地借家法）では借主側の権利が非常に強く守られているため、オーナー側からのサブリース解約は極めて困難なのです。「解約には違約金として家賃の数年分が必要」と脅してくる悪質な管理会社も少なくありません。
だからこそ、不動産を売却する際は、ただ物件を買い取る・仲介するだけでなく、「難易度の高いサブリース解除の交渉から協力してくれる業者」を選ぶことが非常に心強い武器になります。
2. 無駄な中間マージンを発生させない（直接販売できる業者を選ぶ）
投資用不動産を最終的に買う（出口となる）のは、一般の居住者ではなく「別の不動産投資家」です。 一般的な不動産売却では、あなたの物件が最終的な投資家に届くまでに「買取業者」と「販売業者」の2社が間に入ることが多く、そこで多額の中間マージン（手数料や利益）が抜かれています。
つまり、自社で投資家の顧客リストを抱えている「販売業者」に直接買い取ってもらうことができれば、1社分の中間マージンが丸々浮くことになります。その浮いた利益分を、あなたの物件の「高値買取」に回してもらうよう交渉するのが、売却額を最大化する最大のコツです。
エルズホームは「自分で動けるプロ向き」の業者
では、この条件に照らし合わせたとき、株式会社エルズホームはどうでしょうか。
同社は「仲介」をメインとしているため、うまく最終的な投資家（エンドユーザー）を見つけてくれれば、無駄な中間マージンを省いて高く売れる可能性があります。その意味では良い選択肢になり得ます。
しかし、仲介には「いつ売れるか分からない（売却までに時間がかかる）」というネックがあります。また、同社はあくまで仲介特化であるため、もっとも厄介な「サブリース契約解除の強力なサポート」までは期待しにくいのが実情です。
結論として、エルズホームは「サブリース解除の交渉などを自力で解決でき、売却完了までの期間や資金繰りに余裕がある上級者（プロ）向けの業者」と言えます。
株式会社エルズホームの口コミ・評判
不動産を売却するときは、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。エルズホームで不動産を売却した人からは、どのような声が聞かれるのでしょうか？エルズホームの口コミ・評判を確認していきましょう。
株式会社エルズホームの良い口コミ
売却額が相見積もりを取った中で最も良い条件で出てきた。担当のレスポンス早くて印象良い。
引用元：Googleマップ
売却までの期間がかなり短かったように思います。
今後も相談する機会があったらこちらにお願いしたい。
引用元：Googleマップ
エルズホームさんには、今回売却のお手伝いをしていただきましたが、非常に丁寧に対応していただけました。
売却にあたり様々な業者からうんざりするほど連絡が来ておりましたが、個人的にはこちらのエルズホームさんの対応がダントツで良かったと感じています(他は近鉄不動産も非常に良かったです)。
（中略）
こちらの金銭面の事情があったのですが、できる限りの交渉を早い段階から行っていただき、満足のいく取引となりました。菅原さんは、自分の売上や会社の利益とかも考えないといけない中で、客側にとっても一番利益になるように考えてくれたことが何より信頼できると思えたところでした。こういったことは他の不動産会社ではあまりみられないですが、是非続けてほしいです。
また機会があった際にはご連絡させていただきたいと思っておりますので、今後とも何卒よろしくお願いいたします。
引用元：Googleマップ
それまでの業者は電話連絡時の態度がいまいちでしたが、当業者は最初の電話連絡が誠実な感じで好印象した。その後も密に連絡をしてくれて安心感がありました。
とにかく翌年１０月の定年前に売却したいと考えていました。１２月頃にタイミング良く連絡があり、最初の連絡から２カ月足らずで売却できたのでとても助かりました。
それまでいくつかの業者から連絡があり、いずれも査定額が予想以下でしたが、今回の業者は査定額が予想以上でした。実際の売却額も同一価格だったので満足です。
引用元：おうちの語り部
エルズホームの良い口コミには「対応が丁寧」「査定額が他社より高かった」「レスポンスが早い」「売却までの期間が早い」などの声が見られました。
収益不動産を所有していると、さまざまな不動産会社から営業の電話がかかってくることがあります。エルズホームで売却を決めた人の中には、「うんざりするほど不動産会社から電話がかかってきていたが、その中でエルズホームは対応が良く誠実な印象を受けた」との口コミがあります。
また、「こまめに連絡をくれるので安心感を持てた」との声も見られます。エルズホームは進捗状況をその都度わかりやすく丁寧に行うように心がけているとのことなので、「なかなか連絡がこない」と不安になることもないでしょう。さらに「売却金額にも満足できた」との口コミも見られます。
株式会社エルズホームの気になる口コミ
エルズホームとかいう会社から、部屋売りませんか？という広告。どこで情報を仕入れたのやら。
それにしても、チラシレベルで格安過ぎて売る気にもならない（笑）
なんでこんな広告なんやろ？？まぁ、そういう相場なら持ち続けるだけ。
— オニヘイ (@onihei1720) September 21, 2017
エルズホームって不動産屋から何度も何度も電話がきて本当に迷惑。
こういう会社が業界のイメージを悪くする。#不動産営業#迷惑電話— tanpin (@tanpin_m) September 22, 2023
#不動産売却
投資物件の売却をする場合、より安全に、より高く、より早く売れる不動産屋とはどこだろうか？先日エルズホームなる不動産屋に話を聞いたが、高圧かつ性急に契約を迫られ、怪しさ満点で断ったが、実際はいかがなものか…
— 悩める赤き虎アル (@ichirou26) April 8, 2021
勝手に買いたいとDMを送りつけてくるが、相場より安過ぎる。高い値段で釣るのも何だが相場を知らないのは問題外。
引用元：Googleマップ
市場価格とは到底かけ離れた安値での購入希望者がいるというDMが入っています。
引用元：Googleマップ
エルズホームの気になる口コミには「電話がしつこい」「相場よりかなり安い金額で買いたいとDMを送ってくる」などの声が複数見られました。
「営業の電話やDMがしつこい」というのは、他の不動産会社でも見られる口コミです。ただ、エルズホームの口コミの場合、相場よりかなり安い金額で売却してほしいとDMが届くとの声が複数見られます。
実際に売却した人の口コミでは、相見積もりを取った中でもっとも査定額が高かったとの声もあるため、金額については気になるところです。査定を依頼するときは、相場を把握するためにも相見積もりを取った方がよいでしょう。
また、「高圧的で性急に契約を迫られたので断った」という口コミも見られました。エルズホームの対応には好印象を抱いたとの口コミが多いものの、担当者によっては対応が良くない場合もあるようです。公式サイトには「強引な取引は行いません」と記載されています。
ワンルーム投資を辞めるなら「仲介」より「買取」を選ぶべき理由
エルズホームのような「仲介」は、条件がハマれば高く売れる可能性がありますが、ワンルーム投資を「辞めたい（損切りしたい）」と考えている方には、仲介よりも業者による「直接買取」を強くおすすめします。
その理由は以下の3つです。
理由1：すぐに現金化でき、毎月の赤字から解放される
仲介の場合、買主が見つかるまでに数ヶ月〜半年以上かかることも珍しくありません。その間も、あなたは毎月の手出し（赤字）やローンの支払いを負担し続けることになります。 一方、買取であれば、業者との価格交渉がまとまれば最短数日〜数週間で決済（現金化）が完了します。精神的にも金銭的にも、すぐに負動産のストレスから解放されるのは最大のメリットです。
理由2：売れ残るリスクや、ローン否決による白紙撤回がない
仲介で運良く買主が見つかったとしても、買主のローン審査が通らずに契約が白紙に戻ってしまうことが多々あります。 買取業者は自社の資金や事業用ローンで購入するため、資金ショートによる契約キャンセルのリスクがほぼゼロです。「確実に手放せる」という安心感は、仲介にはない強みです。
理由3：契約不適合責任（瑕疵担保責任）が免除される
仲介で個人の買主に売却した場合、売却後に物件に隠れた欠陥（設備の故障や水漏れなど）が見つかった際、売主であるあなたが修繕費用を負担しなければならない「契約不適合責任」を負うのが一般的です。 しかし、不動産のプロである買取業者に直接売却する場合、この責任は免責（免除）されるケースがほとんどです。売った後にトラブルに巻き込まれる心配がありません。
株式会社エルズホームの会社概要
株式会社エルズホームは、2010年に設立された資産運用コンサルティングを主要事業とする不動産会社です。
設立当初は資産運用のコンサルティングを東日本エリアで展開していましたが、その後事業エリアを東海・北陸・関西・中四国・九州へと全国規模に拡大。地域ごとの不動産流通ネットを開拓し、実績と信用を蓄積しています。
以前は大阪支社を設置していましたが、2022年に閉鎖されました。現在は目黒区の東京本社のみですが、北海道から沖縄まで日本全国どこでも対応しています。
| 社号（商号） | 株式会社エルズホーム |
| 設立 | 2010年5月13日 |
| 本社所在地 | 東京都目黒区東山1-4-4 目黒東山ビル8F |
| 資本金 | 30,000,000円 |
| 事業内容 |
|
| 免許番号 |
|
| 加盟団体 |
|
まとめ：ワンルームの出口戦略は「業者選び」で決まる！
本記事では、株式会社エルズホームの特徴や、投資用ワンルームマンションを手放すための正しい売却戦略について解説しました。
エルズホームは全国規模のネットワークを持つ不動産会社ですが、「仲介」をメインとしているため、一刻も早く負動産を手放したい方や、厄介なサブリース契約にお悩みの方にとっては、少しミスマッチになる可能性があります。
ワンルームマンション投資の赤字から確実に抜け出すための鉄則は、以下の3つです。
-
「仲介」ではなく「買取」を選び、最短で現金化して赤字を止める
-
売却査定額を大幅に下げる元凶である「サブリース契約」を事前に解除する
-
自社で投資家の顧客リストを抱える買取業者を選び、無駄な中間マージンを省く
しかし、知識のないオーナーが自力で悪質な管理会社とサブリース解除の交渉を行ったり、数ある不動産会社の中から「本当に高値で直接買い取ってくれる優良業者」を見極めたりするのは至難の業です。業者選びを間違えれば、数百万円単位で手元に残るお金が変わってしまいます。
