引用：株式会社プレサンス
「プレサンス やばい」「プレサンス サブリース解除」
ネット上で所有物件について検索し、このような不穏なキーワードを目にして不安を感じていませんか？
- 「毎月の手出し（赤字）が負担になってきた…」
- 「このまま保有して本当に利益が出るのか不安…」
プレサンスコーポレーションから投資用マンションを購入し、現在このような悩みを抱えて「この物件を売却するにはどうすればいいのだろう？」、あるいは「プレサンス サブリース解除」と検索し、この記事にたどり着いたのではないでしょうか。
誤解のないよう最初にお伝えしておきます。プレサンスは決して違法なことをするような「やばい悪徳業者」ではありません。オープンハウスグループ傘下の東証スタンダード上場企業であり、近畿圏・東海圏を中心に全国トップクラスのマンション供給実績を誇る立派な総合デベロッパーです。
しかし、「新築ワンルームマンション投資」というビジネスモデル自体に潜む構造的な罠（高値掴みやサブリース契約など）にハマってしまうと、どれだけ企業の信用力が高くても、結果的に「毎月の赤字が苦しい…このままではやばい！」と激しく後悔してしまうのが実態です。かくいう私がまさにそうでした。
私の経験談からズバリ申し上げます。「運用に少しでも迷いや不安が生じたなら、今すぐ手放して投資を辞めるべき！」です。投資用不動産は、赤字を放置すればするほど傷口が広がります。
この記事では、不動産投資の失敗から再建を果たした私、藤井が、プレサンスの物件の投資目線での特徴や、多くのオーナーが絶望する「サブリース解除の壁」、そして損失を最小限に抑えて「利益を出して売却するための具体的なステップ」を忖度なしで徹底解説します。
ブログ管理人：藤井（不動産戦略再建家）
昭和時代後半、愛知県生まれ。地元の国立大学卒業後、メーカーに就職。仕事の傍ら、安易に投資を開始。悪質なワンルームマンション投資をきっかけに、含み損総額2000万円という地獄を経験。自己研鑽と専門家との知己を得てすべての「負動産」を利益確定で売却・正常化した経験をもとに、現在は自己の体験から相談者への「不動産戦略再建」を趣味（生きがい）としている。「不動産戦略再建」は再現性が高いことが分析と経験から判明。
私は信頼に足る専門家との連携により、以下の成果を勝ち取りました。
- 売却戦略： ワンルームマンションを残債以上で売却し、300万円の利益を確定。
- 管理改善： 一棟アパートのサブリース解除に成功。キャッシュフローは毎月15万円のプラスへ転換。
- 資産運用： 歪んだ投資知識や思い込みを捨て、年利20％を達成する堅実なポートフォリオを構築。
邪念を振り払い、本物の投資家から「不動産のイロハ」を学んだ結果、本業でも昇進・年収アップを実現しました。詳細はこちら。
プレサンスで購入した物件は売却しやすい？
プレサンスの物件を売却するにあたり、まずは同社のマンションが不動産市場においてどのような立ち位置にあるのかを客観的に理解する必要があります。
都市部の駅近エリア中心で流動性は非常に高い
プレサンスは、関西や東海エリアを中心に、首都圏から九州・沖縄まで主要都市に投資用マンションを展開しています。最寄り駅から徒歩圏内という好立地にこだわっているため、中古マンション市場においても常に一定の賃貸需要と売買需要が期待でき、買い手は見つかりやすいと言えます。
また、プレサンスは全国2位の供給実績を持つ圧倒的な知名度があるため、中古市場で「このくらいの価格が妥当」という相場がはっきり形成されています。無名ブランドよりも安心感があるため、流動性（売却のしやすさ）は高い物件です。
【要注意】知名度と「相場が明確」であることの残酷な罠
しかし、「買い手が見つかりやすい（売りやすい）」ことと「あなたのローン残債が消えるほどの高値で売れるか」は全く別問題です。ここがプレサンスの物件を売却する際の最大の壁になります。
同社のような大手デベロッパーから直接物件を購入した場合、その販売価格には、土地の仕入れ値や建築費だけでなく、多額の広告宣伝費や業者の利益がたっぷり含まれています。
いざ物件を中古市場に出した瞬間、次の買主が評価するのは「毎月いくら儲かるか（利回り）」だけです。購入時の価格と市場の査定額の間に数百万円単位のギャップが生まれ、“損切り”状態に陥る危険性が極めて高いのです。
さらに、中古市場でプレサンス物件の取引事例が多すぎるため、プロの買い手（不動産業者や投資家）から「過去の事例から見て、この価格までは絶対に下げられる」と足元を見られやすいという、大手ならではのデメリットにも注意が必要です。
プレサンスの「サブリース解除」はなぜ難しいのか？
損切り（オーバーローン）を防いで高く売却するためには、利回りを極限まで高める必要がありますが、ここで投資用マンション特有の壁が立ち塞がります。
プレサンスのワンルームマンションでは「直接契約」「集金代行」「借上げ（サブリース）」の3つの管理方法が選べますが、空室リスクを恐れて「プレサンスギャランティ」等のグループ会社とサブリース契約を結んでいる方が多くいます。
しかし、サブリース物件の売却は、不動産市場において圧倒的に不利になります。
理由は単純で、保証手数料が引かれた安い家賃で利回りが計算されるため、マンションの査定額が数百万円単位でガクッと下がるからです。さらに、次の買主からすれば「自由に管理会社を選べない」「自分で家賃設定ができない」という制約がつくため、市場価格よりも大幅に買い叩かれてしまいます。
サブリース契約では、「毎月の手出しがやばいから、サブリースを解除して売却したい」と申し入れても、借地借家法という入居者を守る法律を盾に解約を拒否されたり、多額の違約金を請求されたりするトラブルが後を絶ちません。
サブリースを解除し、プレサンス物件を高値で売却する鉄則
高値掴みをしてしまったマンションを、少しでも高く（あるいは手出しを最小限に抑えて）手放すためには、売却前にご自身で物件の「収益評価額」を意図的に引き上げる事前準備が不可欠です。
1. サブリース契約を絶対に解除する
「プレサンス サブリース解除」と検索されるほど、この契約形態はマンション売却における最大の足かせとなります。まずはこの借上げ契約を解除し、一般的な集金代行や自主管理に戻して「100%の実質家賃」をアピールすることが、適正価格で売るための大前提です。
自力での解除交渉が難航する場合は、ノウハウを持った専門の業者に相談してください。
私も自身の物件を含め、複数のサブリース解約を成功に導いた経験があります。もし悩んでいれば相談に乗りますよ。
併せてこちらの記事もご確認ください。
2. 稼働率を維持し、適切な賃料設定で収益性を高める
投資用マンションの価値は「現在の家賃収入（利回り）」でほぼ決まります。プレサンスのマンションは立地が良いのですから、サブリースを解除した上で、昨今のインフレや物価高を背景に退去のタイミング等で適正相場まで家賃を引き上げる交渉を行います。
家賃が月に数千円上がるだけでも、物件の売却評価額は数十万〜数百万円単位で跳ね上がります。売る前に物件の「商品価値」を自ら磨き上げるのです。
外部業者への売却は「仲介」か「買取」か？
いざマンションを手放す際、相談先は「購入元（プレサンス）に相談する」か「外部の業者に依頼する」かの2択になります。
プレサンスに直接相談するリスク（残債を把握されている）
プレサンスグループは土地の仕入れから企画、販売、賃貸管理までをグループ内で完結させる一貫体制をとっています。
安心感がある一方で、売却時には「管理会社があなたのローン残債を正確に把握している」という恐ろしい事態を招きます。グループ会社に売却の相談をした場合、市場の適正価格ではなく「あなたの残債をわずかに上回る（あるいはギリギリ損切りになる）価格」を狙って査定額を調整されるリスクが構造上否定できません。
外部の業者に依頼する（仲介と買取の違い）
外部の不動産会社に適正価格で売却する場合、「仲介」と「買取」の2つの手段があります。
投資物件の仲介市場には、契約欲しさに相場とかけ離れた高値を提示する「高預かり」や、自社だけで手数料を独占するために他社からの買い付けを遮断する「囲い込み」といった悪しき商慣習が蔓延しています。これらに巻き込まれると、売却期間が長期化し、最終的に大幅な値下げを余儀なくされます。
筆者が強く推奨するのは、投資用マンション専業の会社が直接買主となる「買取」です。
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仲介手数料（売買代金の約3%）が一切不要
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売却後の設備故障などに対する「契約不適合責任」が免責される
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ローン審査落ちによる白紙撤回の心配がなく、最短数週間で現金化できる
手残りの金額が確定しやすく、将来的なトラブルリスクもゼロになるため、最も堅実で安全な選択と言えます。
【警告】不動産一括査定サイトは使うべき？
インターネットで複数社に査定依頼ができる「一括査定サイト」は便利に見えますが、絶対に安易な利用は避けてください。
一括査定サイトは、前述した「高預かり（わざと高い査定額を出して契約だけを狙う）」をする業者の巣窟です。高い数字に惹かれて専任媒介契約を結んだ後、「全然売れないので値段を下げましょう」とジワジワと価格を下げられ、最終的に買い叩かれるのがオチです。
また、登録直後から鳴り止まない営業電話に精神を削られ、冷静な判断ができなくなります。
大切な資産を守り、ダメージを最小限に抑えるためには、不特定多数に査定をばら撒くのではなく、投資用マンションの扱いに慣れ、サブリース解除のノウハウも持つ「信頼できる専門の買取業者」を自ら選び、じっくり交渉することが唯一の正解です。
まとめ：投資を辞め、赤字マンションから利益を出して逃げるために
プレサンスが手掛ける投資用マンションは、主要都市の駅近という好立地や、圧倒的なブランド認知度という強力な武器を持っており、不動産市場におけるポテンシャルは決して低くありません。だからこそ、売却方法の選択を誤って安く買い叩かれてしまうのは本当にもったいないことです。
残債を把握されているグループ会社への直接相談や、一括査定サイトにおける「高預かり」の罠を避け、事前の準備（サブリース解除や家賃交渉）をしっかりと行いましょう。その上で、手数料不要で安全な「直接買取」を選択することをおすすめします。
「自分のマンションの客観的な市場価値を知りたい」
「サブリースの解除方法が分からず、売却できずに困っている」
株式会社プレサンスコーポレーションの企業概要と口コミ
最後に、プレサンスの会社情報と、実際のオーナーからのリアルな口コミを整理しておきます。
| 会社名 | 株式会社プレサンスコーポレーション |
| 所在地 | 大阪市中央区城見1丁目2番27号 クリスタルタワー27階 |
| 設立 | 1997年10月 |
| 免許番号 | 宅地建物取引業免許／国土交通大臣（5）第7042号 |
| 事業内容 | 新築マンションの分譲、マンション・土地の売買及び仲介、賃貸借業務及び管理業務など |
プレサンスの事業の特徴
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投資用ワンルームマンションに圧倒的な強み
近畿圏や東海・中京圏の投資用ワンルームマンションにおいて供給戸数No.1、全国でもNo.2の実績を誇ります（2025年2月現在）。
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オープンハウスグループの完全子会社
2025年1月にオープンハウスグループの完全子会社となり、強固なグループネットワークによる事業展開を行っています。
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企画から管理まで自社で完結する一貫体制
「プレサンス住販」「プレサンスコミュニティ」「プレサンスギャランティ」など専門子会社を擁し、用地仕入れから販売・管理までをグループ内で完結させています。
藤井の不動産実績を紹介
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ワンルームマンションを残債以上で売却！（利益は300万円）
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一棟アパートのサブリース解除に成功！（現在毎月15万円のプラス）
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株などの金融商品で年利20％を達成！
詳細は藤井の失敗物語に記載していますが、私もかつてはワンルームマンション投資を発端に、投資で総額2000万円（本来儲かっていた利益含む）の含み損となりました。
結果今はプラスですが、その当時は心臓バクバクで眠れない日々でした。
今悩んでいる方も私のように”一発逆転”できる可能性はあります！諦めないで！
