日本ワークス（現ワークスヴィア）のサブリースは解約できる？契約相手の確認と解約のための実務とは
引用：株式会社ワークスヴィア
こんにちは、藤井です。
僕はワンルームマンションを5戸と一棟マンションを1棟買って、総額2055万円を失いました。全部サブリース付きです。その後、投資に明るい義父に弟子入りして、不動産会社を120社以上インタビューして回りました。
この記事では、日本ワークスのサブリースについて、公開されている情報だけを調べてまとめています。評判や口コミは扱いません。
なお僕は弁護士ではありませんので、法的な判断は専門家にご相談ください。
ブログ管理人：藤井（不動産戦略再建家）
昭和時代後半、愛知県生まれ。地元の国立大学卒業後、メーカーに就職。仕事の傍ら、安易に投資を開始。悪質なワンルームマンション投資をきっかけに、含み損総額2000万円という地獄を経験。自己研鑽と専門家との知己を得てすべての「負動産」を利益確定で売却・正常化した経験をもとに、現在は自己の体験から相談者への「不動産戦略再建」を趣味（生きがい）としている。「不動産戦略再建」は再現性が高いことが分析と経験から判明。
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日本ワークスのサブリースは解約できるのか【結論】
結論から言うと、まず「いま誰と契約しているのか」を確認しないと、解約の話が始まりません。
日本ワークスグループでは、2023年に大きな組織再編がありました。賃貸管理を担っていた株式会社ワークスコアは、2023年12月1日付でGA technologiesグループに参画し、社名を株式会社Core Asset Managementに変更しています。さらに管理物件の一部については、賃貸管理業務が株式会社RENOSY ASSET MANAGEMENT（GA technologiesのグループ会社）に再委託されています。
つまりサブリース契約の相手方は、すでに日本ワークスグループの外に出ている可能性があります。
日本ワークスの営業担当に解約を申し入れても、契約当事者でなければ動きません。逆に、購入時の説明について現在の管理会社に文句を言っても、当時の販売主体ではないので話が通りません。
追及する相手を、目的ごとに分ける必要があります。それが最初の一歩です。
日本ワークスのサブリース契約の相手は今どこなのか
時系列を整理します。以下は各社の公式発表に基づく内容です。
2023年4月頃、持株会社体制へ移行
ワークスグループ株式会社を持株会社として、日本ワークス、ワークスコア、ワークスベイの親会社とする株式移転が行われました。あわせて分譲販売部門（アセットマネジメント事業部および契約管理部）が日本ワークスから、ワークスグループを親会社とする新会社へ移行しています。
2023年12月1日、ワークスコアがGA technologiesグループへ
社名は株式会社Core Asset Managementに変更。管理物件の一部の賃貸管理業務は、RENOSY ASSET MANAGEMENTへ再委託されました。
そして現在、ワンルームマンションの販売は株式会社ワークスヴィアが担っています。
整理すると、オーナーから見た関係者はこうなります。
| 役割 | 会社 |
|---|---|
| 購入時の販売主体 | 日本ワークス（現在は主にワークスヴィア） |
| サブリース契約の相手方 | ワークスコア → Core Asset Management（GAグループ） |
| 実際の管理窓口 | 一部は RENOSY ASSET MANAGEMENT に再委託 |
契約書に書かれた社名と、いま連絡すべき相手が一致していない可能性があります。
なお会社の基本情報として、株式会社日本ワークスは1996年7月設立、本社は東京都渋谷区桜丘町、資本金1億円、株主はワークスグループ株式会社が100%、従業員は35名（2025年4月1日現在）です。上場企業ではないため、有価証券報告書による財務の定期開示はありません。
供給物件は東京23区に絞られており、分譲実績は5,500戸以上（2021年2月時点）と公表されています。「BRIZZ」「BELLGRADE」「FUSIONAR」といったデザイナーズマンションを自社開発してきた会社です。
日本ワークスの借上システムと集金代行はどう違うのか
ここから先の契約条件については、注意して読んでください。
同社は資料請求に応じて管理システムの条件を開示していた実績があり、2021年時点で以下の内容が確認されています。ただしこれは第三者が資料請求で得た情報であり、5年前のものです。現在の条件は変わっている可能性が高いので、必ずご自身の契約書で確認してください。
そのうえで、当時の内容を整理します。
集金代行システムは、手数料が賃料の5%、契約期間3年（更新あり）、礼金と更新料は会社とオーナーで折半、送金は毎月10日に当月分（滞納保証つき）。そして解約要件は3か月前の申告とされていました。
借上システム（サブリース）には2種類あり、ひとつは賃料の90%保証で免責期間なし、2年ごとの見直し。もうひとつは賃料の95%保証で免責期間なし、こちらは礼金と更新料が会社取得となっています。
95%という借上率は、業界水準からするとかなり高い方です。
ただし、この2つには決定的な違いがありました。
日本ワークスのサブリース解約に違約金はいくらかかるのか
2021年時点の資料では、こう記載されていました。
借上システム（90%保証）の解約要件は、賃料の6か月分。
ただし、日本ワークスグループの買取・仲介による売買の場合は違約金なしとされています。
借上システム（95%保証）の解約要件は、「できない」。
この2点を並べると、構造が見えてきます。
まず95%プランについて。借上率が高い代わりに、出口が閉じている設計です。手取りの多さと、資産の自由度を交換しているわけです。ただ、手数料が5%ということは、売却時の資産の毀損は限定的。頑張って交渉して違約金を払って売却するより、サブリースのまま売却してしまう方が理論上は有利になります。もちろん一部の買主はサブリース契約を敬遠する場合もあるので、売りづらくはなるはずですが。
そして90%プランは違約金免除条項です。ここが僕がいちばん引っかかった部分でした。
賃料の6か月分という違約金は、家賃8万円の物件なら48万円です。これを回避する道がひとつだけ用意されていて、それがグループの買取・仲介で売ることです。
つまり、こういう選択になります。
- 他社に売る、あるいは自分で管理会社を変える → 違約金48万円
- グループに売る → 違約金なし
違約金が、売却先を実質的に誘導する構造になっています。
売却価格を最大化するには、複数の買主を競わせるのが基本です。ところがこの条項があると、比較検討そのものにコストがかかる。48万円のハンデを背負って他社と交渉するか、ハンデを消すためにグループへ売るか、という判断を迫られます。
念のため書いておくと、この条項自体は違法でも不当でもありません。自社で買い取るなら違約金は不要、という理屈には一定の合理性があります。
ただ、それが売却価格の交渉力にどう影響するかは、オーナー側が自分で計算しておくべきだと思います。グループの買取価格が他社より48万円以上高ければ、条項は問題になりません。低ければ、その差額が実質的な負担になります。
そしてここに、先ほどの組織再編が重なります。管理を担っていた会社はすでにグループ外に出ています。「日本ワークスグループの買取・仲介」という条件が、現在どう運用されているのかは、契約書と現状を照らして確認する必要があります。
日本ワークスのサブリースを解約する方法
法的な前提を書きます。
サブリース契約では業者側が「借主」となって借地借家法の保護を受けるため、貸主であるオーナーからの解約申入れや更新拒絶には正当事由が必要です（借地借家法28条）。収支が合わない、他社に変えたいといった事情は正当事由として認められにくく、契約書に「いつでも解約できる」旨があってもそれだけでは足りません（同30条）。
この構造は日本ワークスに限らず、すべてのサブリースに共通します。詳しくは別の記事にまとめました。
そのうえで、日本ワークスのオーナーが確認すべき点を挙げます。
契約書の相手方はどの法人か。
ワークスコア名義であれば、現在の相手はCore Asset Managementです。管理業務がRENOSY ASSET MANAGEMENTに再委託されている場合、実務の窓口はさらに別になります。ここを整理しないまま連絡すると、たらい回しになります。
契約が定期借家契約かどうか
定期借家であれば更新の概念がなく、期間満了で終了します。正当事由も不要です。契約書の表題や冒頭に「定期建物賃貸借」の文言がないか確認してください。ここに該当すれば、話は早く終わります。
借上率が90%か95%か、そして解約条項の内容
2021年時点の資料では90%プランと95%プランで解約条件が大きく違いました。ご自身の契約書に違約金の記載があるか、金額はいくらか、免除条件が付いているかを確認してください。
契約の見直し時期。
2年ごとの見直しとされていました。更新拒絶の通知は期間満了の1年前から6か月前までに出す必要があるので（借地借家法26条）、次の満了日を確認しておいてください。
集金代行への切り替えが可能かどうか
集金代行の解約要件は3か月前の申告とされており、サブリースよりはるかに軽い設計です。同じグループ内に集金代行の仕組みがあるなら、そちらへの変更という着地の仕方があります。ただし組織再編後にどうなっているかは、直接確認する必要があります。
購入時の説明に問題があったと感じている場合、相手は販売主体です。賃貸住宅管理業法は誇大広告等の禁止、不当な勧誘等の禁止、契約締結前の重要事項説明義務を定めており、違反が疑われる場合は国土交通省の申出制度を通じて国に情報提供できます。当時のパンフレット、提案書、メール、録音が残っていれば、それが最も強い材料になります。
なお同社は、賃貸住宅管理業法とサブリース事業のガイドライン遵守のため、サブリース方式の契約者に対して契約締結前の重要事項説明を実施すると公式に告知していました。この対応自体は、率直に評価すべきだと思います。
日本ワークスの物件を売却するときの注意点
僕が約8000万円で買った一棟マンションは、サブリース付きのまま査定に出したら3000万円でした。1000万円と言ってくる業者も、「サブリース契約でむしろマイナス評価だから無料で引き取ってもいい」と言ってくる業者もいました。
サブリース付き物件が安くなる理由は3つあります。買主が見るのは借上賃料なので収益還元評価そのものが下がること。契約が買主に承継されるため事情を知る投資家ほど敬遠すること。金融機関の評価も借上賃料ベースになるので買主の融資が通りにくくなること。
サブリースを外すことは、売却価格そのものを引き上げる作業です。僕がワンルームマンションを残債以上で売却して300万円の利益を確定できたのも、この順番を守ったからでした。
日本ワークスの場合、ここに違約金の判断が加わります。48万円の違約金を払って自由に売るか、違約金を回避してグループに売るか。この比較は、実際の査定額を複数取ってから判断すべきです。
最後に
日本ワークスのサブリースについて、公開情報から読み取れることを整理しました。
賃貸管理を担っていた会社はすでにグループ外に出ており、契約書の社名と現在の相手が一致していない可能性があります。借上率は90%と95%の2種類があり、2021年時点の資料では95%プランは解約不可、90%プランは賃料6か月分の違約金つき、ただしグループの買取・仲介なら免除、とされていました。
いずれも5年前の情報ですので、ご自身の契約書で確認してください。その確認作業が、そのまま交渉の準備になります。
そして、サブリースを外すことはゴールではなく、ワンルーム投資から抜けることがゴールです。サブリースは、そこへ向かう最初の関門にすぎません。
僕は2055万円を失ってからようやくそれに気づき、全部売り切るまでに何年もかかりました。もっと早く動いていれば、失う額は半分で済んだはずです。
同じ状況にいる方は、まず契約書を開いて、相手方の社名と、定期借家か普通借家かを確認してみてください。判断に迷われるようでしたら、ご相談いただければ分かる範囲でお答えします。
藤井の不動産実績を紹介
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ワンルームマンションを残債以上で売却！（利益は300万円）
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一棟アパートのサブリース解除に成功！（現在毎月15万円のプラス）
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株などの金融商品で年利20％を達成！
詳細は藤井の失敗物語に記載していますが、私もかつてはワンルームマンション投資を発端に、投資で総額2000万円（本来儲かっていた利益含む）の含み損となりました。
結果今はプラスですが、その当時は心臓バクバクで眠れない日々でした。
今悩んでいる方も私のように”一発逆転”できる可能性はあります！諦めないで！
